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Fonds en euros immobiliers : une alternative sérieuse aux fonds en euros classiques

Assurance-vie

Août 08

Fonds en euros immobilier : une alternative sérieuse

La baisse inexorable du rendement des fonds en euros « classiques » nécessite de s’interroger sur l’existence d’alternatives. Dans un contexte où l’immobilier d’entreprise affiche des performances élevées depuis plusieurs années, les fonds en euros immobiliers représentent des candidats sérieux. Leur faible nombre et leur taille limitée les réservent en revanche aux épargnants avertis.

La baisse inexorable du rendement des fonds en euros

Les fonds en euros « classiques » sont largement constitués d’obligations. Ainsi en 2014, d’après Good Value for Money, ils contiennent près de 85 % d’obligations. En conséquence, la baisse du rendement des obligations impacte directement la rentabilité de ces fonds en euros. Si les obligations déjà détenues permettent de limiter la baisse du rendement, de nouvelles obligations (à des taux faibles) doivent être souscrites en raison de l’arrivée à échéance d’obligations détenues ou de la nécessité d’investir les flux collectés.

Par ailleurs, les nouvelles contraintes de solvabilité incitent la plupart des assureurs à privilégier les obligations les mieux notées afin de limiter les fonds propres à mobiliser pour garantir leurs opérations. Les nouvelles obligations acquises sont donc parmi les moins risquées et les moins rentables.

Rendement moyen des fonds en euros
2005 2006 2007 2008 2009
4,2 % 4,1 % 4,1 % 4,0 % 3,6 %
2010 2011 2012 2013 2014
3,4 % 3,0 % 2,9 % 2,8 % 2,5 %
source : ACPR/FFSA

La baisse des taux des obligations ainsi que les nouvelles contraintes de solvabilité exercent donc une pression baissière sur les fonds en euros classiques (obligataires). Même si le rendement réel demeure encore largement positif, celui-ci devrait se réduire progressivement : le rendement (nominal) devrait poursuivre sa contraction (toute remontée brutale des taux étoufferait les entreprises et les Etats), tandis que l’inflation ne devrait plus se réduire.

Il est donc nécessaire de chercher une alternative au fonds en euros classique. S’il est possible d’adapter ses placements à son horizon de placement, il est aussi possible de s’orienter vers des fonds en euros dont la composition diffère des fonds en euros obligataires. Deux types de fonds en euros alternatifs peuvent être distingués : les fonds « dynamiques » qui ont fait l’objet d’un précédent billet, et les fonds « immobiliers ».

Les fonds en euros immobiliers, une alternative sérieuse mais limitée

Les fonds en euros à dominante immobilière possèdent les caractéristiques qui ont fait le succès des fonds en euros obligataires :

  • Sécurité : le capital investi et les intérêts acquis sont garantis. L’assureur porte tous les risques.
  • Disponibilité : les sommes investies sont disponibles à tout moment.

La particularité des fonds en euros immobiliers réside dans leur composition. L’immobilier y est majoritaire. D’après Good Value For Money, les fonds en euros immobiliers (en 2014) comportent près de 55 % d’immobilier (SCPI, OPCI, immobilier en direct) et les obligations, 35 %.

Compte tenu des performances élevées de l’immobilier d’entreprise depuis plusieurs années, le rendement des fonds en euros immobiliers dépasse largement celui des fonds en euros obligataires. Par exemple, le fonds Euro Pierre (le fonds le plus ancien de cette catégorie) proposé dans le contrat d’assurance-vie DIADE Evolution a systématiquement dépassé le rendement moyen des fonds en euros depuis 2005.

Rendement moyen du fonds immobilier Euro Pierre
2005 2006 2007 2008 2009
5,1 % 5,1 % 5,1 % 5,0 % 4,5 %
2010 2011 2012 2013 2014
4,0 % 3,8 % 3,8 % 3,7 % 3,6 %
source : La Française AM

Les fonds en euros immobiliers représentent donc une réelle alternative aux fonds en euros obligataires. Compte tenu d’une taille de marché incomparable entre l’immobilier d’entreprise et le marché obligataire, ces fonds ne pourront cependant se substituer aux fonds en euros obligataires. Ils demeureront réservés à une minorité d’épargnants, les plus prompts ou les mieux informés. En effet, les fonds en euros immobiliers restent peu nombreux et l’enveloppe de souscription est parfois limitée. Lorsqu’elle est libre, un investissement en Unités de Compte est généralement exigé en contrepartie.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que le rendement des fonds en euros immobiliers dépend de celui de l’immobilier d’entreprise ( ?!). Ce n’est pas parce que ces fonds affichent depuis plusieurs années des performances plus élevées que les fonds en euros obligataires, que cette situation durera éternellement. Pour reprendre la formule consacrée, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour mémoire, les SCPI ont connu une crise sévère au milieu des années 1990. Si le rendement est demeuré élevé, c’est parce que le prix des parts s’est effondré. Nul doute que si une telle crise devait se reproduire, les performances des fonds en euros immobiliers verraient s’effondrerait. La garantie du capital et des intérêts acquis serait alors très appréciable. Si vous investissez dans un fond en euros immobilier, vous devrez donc suivre régulièrement ses performances – ou les faire suivre par votre conseiller financier ;-) – et ne pas hésiter à réaliser des arbitrages en cas de dégradation significative des performances de l’immobilier d’entreprise.

Les fonds en euros immobiliers permettent de bénéficier des bonnes performances de l’immobilier d’entreprise, même si leur rendement est inférieur à celui des SCPI détenues en direct. Il s’agit de la contrepartie naturelle à la garantie en capital de ces fonds. Les fonds en euros immobiliers conviendront aux épargnants qui souhaitent investir prudemment dans l’immobilier d’entreprise (SCPI), et à ceux qui recherchent une alternative sérieuse aux fonds en euros obligataires.