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Faut-il (vraiment) préférer un taux fixe pour son crédit immobilier ?

Finances personnelles

Jan 23

Taux fixe ou variable ? un débat récurrent ;-)

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, vous pouvez opter pour un taux fixe ou un taux révisable (variable). Comment choisir ?


Sommaire


Taux fixe, la formule sans risque … mais sans bénéfices

Avec un taux fixe, le taux d’intérêt est identique pendant toute la durée du crédit. Le montant des échéances et le coût total du crédit sont donc connus dès l’offre de prêt. La sécurité représente le point fort du crédit à taux fixe.

Par ailleurs, les échéances peuvent être modulées même si le taux est fixe. Il est ainsi possible d’augmenter ou de diminuer ses mensualités en cours de prêt selon des modalités prédéfinies. Un taux fixe ne signifie donc pas une absence de souplesse.

Cependant, le taux d’intérêt des crédits immobiliers est une variable financière qui fluctue. Ainsi, si vous souscrivez un crédit à taux fixe et que les taux diminuent, vous ne profiterez pas de cette baisse. Dès lors, il peut être envisageable de souscrire un crédit à taux variable.

Taux des crédits immo

Taux révisable, prenez des risques pour espérer profiter d’une baisse de taux

Avec un prêt à taux révisable (variable), le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit. Lorsque cet indice progresse, le crédit coûte plus cher. S’il diminue, le crédit devient moins cher. Contrairement à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable permet donc de bénéficier d’une baisse de taux d’intérêt. Il possède également d’autres avantages.

Pour une durée et un dossier identiques, le taux révisable est inférieur au taux fixe. Cet écart provient d’un financement différencié. Pour prêter à taux fixe, les établissements financiers empruntent à long terme sous forme d’obligations à taux fixe. Lorsqu’ils prêtent à taux variable, ils se financent à court terme à des taux inférieurs aux taux longs. En contrepartie, ils empruntent plus souvent à des taux qui varient et répercutent ces variations sur l’emprunteur. L’écart entre le taux fixe et le taux révisable dépendra donc directement de l’écart entre les taux longs et les taux courts.

Un prêt à taux variable possède également l’avantage de pouvoir être remboursé par anticipation, sans payer de pénalités. Il est aussi possible de transformer un taux variable en taux fixe après quelques années, à des conditions proches de celles du marché. Une option intéressante en cas de hausse des taux.

Le prêt à taux révisable capé, une solution hybride

Afin de limiter les conséquences d’une hausse de taux, un prêt à taux révisable peut être « capé ». Le taux d’intérêt varie toujours en fonction d’un indice de référence, mais il oscille autour du taux initial dans des limites prédéfinies. Ainsi dans le cas d’un prêt à un taux de 2 % capé +1, le taux révisé ne pourra dépasser 3 % (2 % + 1 % de cap) et ne pourra baisser sous 1 % (2 % – 1 %).

La sécurité accrue du prêt révisable (par rapport au taux révisable non capé) a cependant un prix (rendement et risque sont liés, il est donc normal que la sécurité se paie) puisqu’un taux révisable capé est plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture. En outre, si le coût du crédit est plafonné, les gains le sont également. Le taux du crédit est limité à la hausse comme à la baisse.

Taux fixe, variable, capé : que choisir ?

A la différence d’un crédit à taux fixe, opter pour un taux variable est une opération risquée. Une hausse de taux peut en effet conduire à un coût supérieur à celui d’un crédit à taux fixe. Le choix d’un crédit à taux variable répond donc à une logique spéculative. L’emprunteur parie sur une baisse des taux.

En conséquence, deux conditions qui maximisent le potentiel de baisse du taux d’intérêt doivent être remplies pour que l’hypothèse d’emprunter à taux variable mérite d’être étudiée :

  • Un taux variable significativement inférieur au taux fixe.
  • Des taux d’intérêt (corrigés de l’inflation) élevés mais orientés à la baisse.
Spéculation ?

Opération financière ou commerciale qui a pour objectif de réaliser un gain d’argent en pariant sur la fluctuation des cours du marché.

source : lintern@ute.com

L’opportunité d’un taux variable dépendra donc de la conjoncture économique. Dans le contexte actuel (cet article a été rédigé en janvier 2016), choisir un financement à taux variable semble peu approprié :

  • l’écart entre taux fixe et taux révisable est faible et inférieur à 0,5 point de pourcentage.
  • les taux d’intérêt à court terme qui servent d’indice de référence aux taux révisables (l’euribor 3 mois et l’euribor 12 mois) s’établissent actuellement à des niveaux anormalement bas. L’euribor 3 mois est négatif et l’euribor 12 mois est à zéro.

Par ailleurs et parce qu’un crédit à taux variable représente une opération risquée et spéculative, il sera fortement déconseillé à tous ceux qui refusent de prendre des risques. Spéculer sur sa résidence principale ne semble pas non plus particulièrement pertinent, où alors avec un taux variable capé qui n’excède que très légèrement le taux fixe en vigueur.

Enfin, la possibilité de renégocier à la baisse le taux de son crédit à taux fixe est un argument qui fragilise encore l’intérêt de recourir à un taux variable. Pourquoi prendre un taux révisable alors qu’il est possible de réduire son taux fixe en cas de baisse des taux ? A condition que votre situation ne se soit pas dégradée, la concurrence entre les établissements financiers facilite les possibilités de rachat/renégociation.

Vous envisagez de contracter un crédit immobilier ? Choisissez un taux fixe. Si les taux montent, vous conservez votre taux initial. Si les taux baissent, vous négociez une baisse de votre taux fixe initial. Vous profitez des baisses sans subir les hausses. Redoutablement efficace

Pour en savoir plus : une vidéo proposée par Crédit agricole e-immobilier

source : Crédit agricole e-immobilier