Acheter ou louer sa résidence principale ?

Juin 22

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

D’après l’Insee, 58,9 % des ménages métropolitains sont propriétaires de leur résidence principale en 2015. Faut-il s’en féliciter ? Est-il toujours plus rentable d’être propriétaire que locataire ?

Avant d’étudier la rentabilité comparée de l’acquisition ou de la location, il faut signaler que ces deux modalités ne répondent pas uniquement à des critères de coût ou de rentabilité. Il existe bien d’autres raisons d’acheter ou de louer, choisies ou subies.

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Pour se sentir chez soi et pouvoir disposer de son logement à sa guise. Parce que vous ne voulez plus être à la merci d’un propriétaire qui peut résilier votre bail pour vendre le logement ou le récupérer.
Pour se constituer un patrimoine à transmettre.
Parce que l’offre locative est inférieure à la demande et ne vous permet pas de trouver un bien qui vous convienne. Ce déséquilibre peut provenir d’une offre limitée (zones rurales) ou d’une demande forte (grandes agglomérations).
Pour se forcer à épargner. En achetant à crédit, vous vous imposez des mensualités sur une durée longue. Vous auriez peut-être plus de difficultés à épargner sur une telle durée sans y être contraint.
Pour préparer sa retraite. Si vous achetez votre logement, vous pourrez éviter de supporter un loyer et de rembourser votre emprunt lorsque vous serez à la retraite. Cette baisse de dépenses vous permettra de compenser la baisse de vos revenus.
Pour toutes ces raisons, et parce que vous tenez absolument à être propriétaire.

Pourquoi louer sa résidence principale ?

Parce que vous préférez pouvoir changer de logement rapidement et/ou régulièrement, par nécessité ou par choix.
Parce que vous ne pouvez pas acheter le logement que vous louez et qui vous convient. À surface égale, acheter revient en effet plus cher que louer. Être propriétaire de son logement demande généralement un effort financier plus important que si l’on devait le louer.
Parce que vous souhaitez diversifier votre patrimoine. La résidence principale constitue bien souvent l’essentiel du patrimoine des ménages. Or si les prix de l’immobilier ont fortement progressé sur les deux dernières décennies, ils semblent aujourd’hui moins bien orientés. Par ailleurs, la valeur d’une résidence principale peut se trouver subitement réduite par une modification de son environnement immédiat. Enfin, l’épargne sous une autre forme que l’immobilier présente l’avantage de prendre une forme qui corresponde le plus possible au niveau de liquidité, de risque et de rentabilité que vous désirez.

source : Insee

Parce que vous ne pouvez pas devenir propriétaire. Malgré la baisse des taux d’intérêt, l’accès à la propriété demeure compliqué. Les personnes seules et les familles monoparentales, ainsi que ceux qui ne disposent que d’un faible apport, éprouvent de réelles difficultés pour acquérir leur résidence principale.

Acheter ou louer sa résidence principale parce que cela coûte moins cher ne constitue donc pas forcément la principale motivation. La question d’acheter ou de louer sa résidence principale ne concerne finalement qu’une population particulière : celle qui peut choisir entre ces deux options et pour laquelle la rentabilité constitue un critère déterminant.

Acheter ou louer, quelle est la solution la plus enrichissante ?

Les développements qui suivent comparent l’enrichissement procuré par l’acquisition comparativement à la location. Ils s’adressent donc en priorité à ceux qui fondent leur décision sur ce critère.

Dès lors qu’une location consiste à enrichir un propriétaire, est-il vraiment possible qu’il soit plus rentable de payer un loyer plutôt que d’investir dans une résidence principale ? Oui, car un propriétaire doit supporter des dépenses qui échappent au locataire. De plus, un locataire dépensera généralement moins qu’un propriétaire pour un logement identique. Il disposera donc d’une capacité d’épargne supérieure. S’il n’utilise pas cette capacité d’épargne pour un logement plus grand, il pourra lui aussi se constituer un patrimoine.

L’épargne et les dépenses du propriétaire

Un propriétaire se constitue un patrimoine en remboursant son crédit. Mais il doit aussi supporter des frais :

des frais d’acquisition (frais de notaire) de l’ordre de 2 à 3 % du montant de l’acquisition dans le neuf et de 6 à 7 % dans l’ancien ;
des frais d’agence, de l’ordre de 4 % ;
des intérêts d’emprunt ;
la taxe foncière ;
des charges d’entretien et de travaux, éventuellement des charges de copropriété ;

Par ailleurs, la valeur de son bien peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

La richesse nette du propriétaire correspond donc au cumul du capital remboursé corrigé de l’évolution du prix du bien, diminué du cumul de l’ensemble des frais. Ainsi, la richesse nette du propriétaire s’accroît avec les prix de l’immobilier mais diminue lorsque les taux d’intérêt augmentent (les intérêts d’emprunt augmentent alors).

L’épargne et les dépenses du locataire

A situation égale, un locataire acquitte un loyer et peut se constituer un patrimoine en épargnant régulièrement le surplus qu’il dépenserait s’il était propriétaire. Sa richesse nette correspond à son épargne diminuée de l’ensemble des loyers acquittés.

La richesse nette du locataire est donc négativement corrélée avec le niveau du loyer (plus ce loyer est faible, moins les dépenses du locataire sont élevées et plus sa richesse augmente), et positivement avec la rémunération de son épargne (les taux d’intérêt). Par conséquent, des taux d’intérêt élevés favorisent la location. Ils augmentent la richesse nette du locataire et dégradent celle du propriétaire.

Concernant le montant de l’apport, son impact est ambigu car il agit positivement sur la richesse nette du propriétaire (baisse des frais de notaire et des intérêts d’emprunt) comme du locataire (accroissement de la rémunération de l’épargne).

La séparation binaire entre un locataire qui enrichit son bailleur et un propriétaire qui investit n’est pas si claire. Le propriétaire se constitue un capital mais enrichit sa banque (il verse des intérêts), son agent immobilier, l’Etat et son notaire (il acquitte la taxe foncière et paie les frais d’acquisition) ; le locataire paie son bailleur mais peut épargner. Les deux se constituent un patrimoine et subissent des dépenses courantes.

Pour autant, peut-il vraiment être plus avantageux de louer ?

Acheter ou louer, une vraie question

Le niveau des taux d’intérêt,les prix de l’immobilier et la capacité d’épargne du locataire représentent les principaux déterminants de la décision d’acheter ou de louer sa résidence principale.

L’incitation à louer sera d’autant plus forte que les dépenses courantes supportées par le propriétaire (intérêts, frais de notaire, impôts, travaux) seront élevées. Or, celles-ci sont les plus fortes sur les premières années en raison des frais d’acquisition et d’agence, ainsi que des intérêts d’emprunt (leur poids dans les mensualités est maximum en début de prêt). Une location sera donc d’autant plus préférable que la durée de détention du bien sera faible. Le bien doit être conservé suffisamment longtemps pour pouvoir amortir les frais engagés lors de l’acquisition.

En revanche, un marché immobilier dont les prix sont orientés à la hausse favorise l’acquisition. Cette hausse contribue à gonfler le patrimoine du propriétaire tandis qu’elle s’accompagne généralement d’une progression des loyers qui ampute la richesse nette du locataire.

Par ailleurs, l’épargne que permettra de dégager le choix de la location constitue également un élément central de la décision d’acheter ou de louer. Si cette épargne est faible ou nulle parce que le locataire préfère louer un bien plus cher, alors la richesse nette du locataire se dégrade plus rapidement et l’acquisition deviendra vite préférable.

Un exemple

Soit un appartement ancien dont la valeur est de 240 000 euros et qui peut être loué 1 100 euros par mois (1 000 euros de loyer et 100 euros de charges).

L’acquisition de cet appartement peut être estimée à 240 000 + 16 800 euros de frais d’acquisition + 9 600 euros de frais d’agence = 266 400 euros.

En supposant l’apport des frais d’acquisition et d’agence (16 800 euros + 9 600 euros = 26 400 euros), 240 000 euros doivent donc être financés à crédit. En retenant un crédit sur 20 ans à un taux de 1,5 % et une assurance emprunteur de 0,3 % du capital emprunté, les mensualités atteignent 1 218 euros.

Si les charges de copropriétés s’établissent à 250 euros par mois et la taxe foncière à 1 200 euros par an, les dépenses supplémentaires s’élèvent à 350 euros par mois. En supposant des gros travaux d’un montant de 5 % tous les 10 ans (soit 12 000 euros), ces dépenses montent à 450 euros.

Outre les frais de 26 400 euros versés lors de l’acquisition, la dépense mensuelle totale atteint alors 1 218 + 450 = 1 668 euros.

Une partie de cette dépense est destinée à se constituer un capital (la part des mensualités du crédit destinée à rembourser du capital) tandis que l’autre partie correspond à des dépenses courantes (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, taxes, travaux).

Pour comparer la location à l’acquisition, il convient donc de tenir compte de cet écart de 568 euros (1 668 euros de dépenses pour le propriétaire, 1 100 euros pour le locataire) en supposant une épargne équivalente du locataire. De même, les frais d’acquisition doivent être intégrés dans l’épargne du locataire.

La comparaison des deux options peut s’effectuer en calculant la richesse nette.

Pour l’acquisition, elle correspond au cumul du capital remboursé (240 000 euros après 20 ans) revalorisé de l’évolution du prix du bien, diminué des dépenses courantes (frais d’acquisition, intérêts…).
Pour la location, elle correspond à l’épargne accumulée (568 euros par mois auxquels s’ajoutent 26 400 euros de frais d’acquisition) augmentée des intérêts perçus et diminuée des loyers (1 100 euros par mois).

Par souci de simplicité, la progression des prix (de l’immobilier, des loyers, des charges, des impôts…) et le rendement de l’épargne sont supposés nuls.

Une représentation graphique révèle que l’acquisition devient préférable après 7 ans.

Note de lecture : à l’issue de la première année, le propriétaire s’est constitué un capital de 10 368 euros et a dépensé 36 049 euros (16 800 euros de frais de notaire, 9 600 euros de frais d’agence, 3 529 euros d’intérêts, 5 400 euros de taxe foncière et de charges). Sa richesse nette s’établit donc à –25 681 euros. Son investissement lui a coûté de l’argent. Le locataire présente en revanche un bilan positif de 20 017 euros puisque son épargne (l’apport de 26 400 euros augmenté de 6 816 euros correspondant à 568 euros par mois) se révèle supérieure au montant des loyers (1 100 euros mensuels = 13 200 euros).

Cette illustration ne saurait bien entendu constituer un avis définitif ni une preuve irréfutable. Les résultats sont sensibles aux hypothèses retenues. Ainsi, d’autres profils d’évolution des prix de l’immobilier ou des taux d’intérêt pourraient modifier sensiblement les résultats.

Cependant, la durée de 7 ans pendant laquelle la location demeure préférable à l’acquisition approche la durée moyenne de détention d’un bien immobilier (comprise entre 8 et 10 ans). Cela tendrait à prouver que la location est une véritable alternative à l’acquisition, malgré une première intuition contraire. Des simulations semblent donc utiles dès lors que la rentabilité constitue un critère déterminant.