Bien choisir ses SCPI

par Arnaud Sylvain | Immobilier

17 Fév 2014

Comment choisir ses SCPI ?

Comme vous le savez désormais, les SCPI sont incontournables et peuvent s’acquérir en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie. Découvrez maintenant les critères à retenir pour bien choisir vos SCPI.


Sommaire


SCPI de rendement et SCPI fiscale ?

Deux grands types de SCPI se distinguent :

  • Les SCPI de rendement : Leur objectif est de procurer des revenus réguliers aux associés (les détenteurs de parts). Deux grandes catégories de SCPI de rendement se distinguent : Les « classiques diversifiées », investies surtout en bureaux ; Les « murs de magasins », principalement composées de commerces. Les SCPI « classiques diversifiées » représentent environ 70 % de la capitalisation de l’ensemble des SCPI et les « murs de magasins », aux alentours de 15 %. Par ailleurs, les SCPI « murs de magasin » sont plus sensibles à la conjoncture économique. Leur rendement est donc plus fluctuant.
  • Les SCPI fiscales : Ces SCPI permettent d’accéder aux différents dispositifs et mécanismes fiscaux applicables à l’immobilier (Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Par rapport à un investissement direct, elles offrent l’avantage d’un investissement diversifié. Elles sont aussi financièrement plus accessibles. Les SCPI fiscales représentent près de 10 % de la capitalisation des SCPI.

Par ailleurs, 5 % de la capitalisation des SCPI est représentée par des types de SCPI plus marginaux, SCPI « géographiques » ou encore SCPI « de plus-value ».

Quels critères pour bien choisir ses SCPI ?

Pour choisir une SCPI, vous pouvez faire appel à un spécialiste (Un CIF, Conseiller en Investissements Financiers)ou vous procurer les documents dans lesquels vous pourrez trouver toutes les informations nécessaires. Comme les SCPI sont visées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), elles doivent publier un rapport annuel et des bulletins trimestriels. Armé de ces documents, vous vous intéresserez notamment aux éléments suivants :

  • La société de gestion : quelle est son expérience de la gestion de SCPI ?
  • La régularité des performances : comment ont évolué le prix de la part et les revenus distribués sur les cinq dernières années ? sur les dix dernières années ?
  • La composition des revenus distribués : les revenus distribués sont essentiellement composés des loyers perçus. Néanmoins, afin de maintenir un taux de rendement correct, une fraction du report à nouveau ou des plus-values réalisées peuvent également être mobilisées. Vérifiez donc bien que les revenus distribués ne sont pas artificiellement (trop) gonflés.
  • Le prix de la part : est-il justifié ? Ce prix (frais inclus) doit être proche de la valeur de reconstitution divisée par le nombre de part. Ces deux éléments sont communiqués dans le rapport annuel.
  • Le taux d’occupation des immeubles : ce taux doit être apprécié en niveau mais aussi et surtout en variations. Si le taux d’occupation est faible, est-ce structurel ou ce taux diminue-t-il ? Une faiblesse structurelle sera acceptable (dans une certaine mesure, bien entendu) si les autres indicateurs sont corrects. en revanche, une diminution du taux d’occupation demandera des investigations approfondies car elle risque de peser sur les rendements futurs.
  • La diversification du patrimoine : Plus le patrimoine sera diversifié (diversification géographique, des immeubles, des locataires), plus les risques seront dilués et plus les revenus versés seront réguliers.
  • Le marché secondaire (revente de parts) : Assurez-vous que le délai moyen de revente des parts vous convienne. Que se passerait-il si vous deviez céder vos parts sans le pouvoir ?

Pour les SCPI fiscales, l’analyse sera plus délicate puisque vous souscrirez une SCPI au début de sa commercialisation et que vous la conserverez normalement jusqu’à son terme (le patrimoine immobilier est généralement liquidé au bout d’une quinzaine d’années). L’analyse sera même quasiment impossible lorsque la SCPI fiscale concernera un nouveau dispositif.Les seuls éléments tangibles dont vous disposerez pour évaluer une SCPI fiscale seront donc la réputation de la société de gestion et son expertise des SCPI fiscales. Si l’avis d’un spécialiste est utile pour sélectionner une SCPI de rendement, il est impératif pour choisir une SCPI fiscale.

 
Arnaud Sylvain, docteur en économie et titulaire d'un master en gestion de patrimoine
Arnaud Sylvain

Conseiller financier indépendant
Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

En savoir plus