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Crédit immobilier : profitez de la faiblesse des taux d’intérêt

Immobilier

Avr 16

Profitez de la baisse des taux d'intérêt

La forte baisse des taux de marché (Euribor pour les crédits à taux variables, OAT 10 ans pour les crédits à taux fixe) s’est répercutée sur les taux des crédits immobiliers. A moins que vous n’ayez contracté votre crédit récemment, les taux actuels sont probablement inférieurs au taux de votre crédit immobilier. Saurez-vous en profiter ?

 

La baisse des taux réduit le coût des crédits immobiliers

Le coût d’un crédit immobilier dépend directement de son taux d’intérêt. Les mensualités intègrent en effet des intérêts sur le capital restant dû (capital emprunté diminué du capital déjà remboursé). Une baisse du taux d’un crédit immobilier permet donc d’en réduire le coût. Cette réduction peut se traduire par une baisse des mensualités ou une durée plus courte.

Historique du taux des crédits immobiliers

source : Observatoire crédit Logement/CSA

 

Exemple

Un crédit immobilier de 150 000 euros au taux de 4 % sur une durée de 15 ans conduit à des mensualités de 1 110 euros (hors assurance de prêt). Le montant remboursé de 199 716 euros se décompose en 150 000 euros de capital et 49 716 euros d’intérêts.

Si le taux s’établit à 2 %, il est possible d’emprunter 150 000 euros sur 15 ans (durée identique) ou avec des mensualités de 1 110 euros (mensualités constantes).

  • Un crédit de 150 000 euros au taux de 2 % sur 15 ans conduit à des mensualités de 965 euros (contre 1 110 euros si le taux est de 4 %). Les intérêts versés à l’issue des 15 ans atteignent 23 747 euros et l’économie réalisée s’élève à 25 969 euros.
  • Un crédit de 150 000 euros au taux de 2 % avec des mensualités de 1 110 euros sera intégralement remboursé après 153,3 mois (au lieu de 180 mois avec un taux à 4 %). Le coût du crédit représente 20 103 euros, soit une réduction de -29 613 euros.
 
Capital emprunté
(euros)
Taux Durée
(mois)
Mensualité
(euros)
Remboursement total
(euros)
Intérêts versés
(euros)
150 000 4 % 180 1 109,5 199 716 49 716
150 000 2 % 180 965,3 173 747 23 747
150 000 2 % 153,3 1 109,5 170 103 20 103
 

Pourquoi la réduction de la durée (de 180 à 153 mois) procure-t-elle un gain supérieur à celle de la mensualité (de 1 110 à 965 euros) ? Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Pour un taux d’intérêt et un montant emprunté identiques, plus le capital restant dû diminuera rapidement (plus les mensualités seront élevées et donc la durée de remboursement courte), plus le coût du crédit sera faible.

Toutes choses égales par ailleurs, une réduction de durée procure un gain supérieur à une réduction de mensualité.


 

En théorie, une baisse de taux peut donc permettre de réduire le coût d’un crédit immobilier. Pour en profiter, deux options existent. La renégociation d’un crédit existant (auprès du même établissement bancaire) ou la souscription d’un nouveau crédit (auprès d’un autre établissement). La pratique se révèle néanmoins quelque peu différente :

  • La décision n’appartient pas à l’emprunteur : la renégociation ou le rachat de votre crédit doivent être acceptés par un établissement bancaire.
  • La renégociation et le rachat de crédit comportent des frais qui peuvent annuler le gain procuré par une réduction de taux.

Renégociation de crédit, du neuf avec de l’ancien

La renégociation consiste à signer un avenant au contrat de prêt initial, avenant fixant le taux du crédit à un niveau inférieur au taux initial. Cet avenant est bien évidemment signé avec l’établissement auprès duquel a été contracté le crédit. Le coût d’une renégociation de crédit est faible, puisqu’il se limite à des frais de dossier.

Sachez cependant que si vous souhaitez renégocier votre crédit, votre établissement bancaire n’a aucun intérêt à en réduire le taux. Les banques gagnent de l’argent en accordant des crédits à de nouveaux clients et non en réduisant le taux des crédits immobiliers existants. En conséquence, n’attendez pas que votre banque vous propose de renégocier votre crédit. C’est à vous qu’il reviendra d’entamer les démarches.

Dés lors qu’elles n’y ont pas intérêt, les banques renégocieront plus facilement les crédits des clients qu’elles souhaitent conserver, les clients présentant un bon profil. Qu’est-ce qu’un bon profil ? Essentiellement des revenus réguliers, un endettement maîtrisé et l’absence de découverts à répétition. L’existence d’une épargne bancaire (livret A, PEL …), la capacité à souscrire de nouveaux produits, l’ancienneté dans l’établissement, représentent également des critères d’évaluation. En revanche, les clients dont les profils sont moins recherchés et dont le crédit a peu de chances d’être racheté éprouveront plus de difficultés à renégocier. Ils devront se montrer persévérants et prouver à leur banque qu’une renégociation est préférable à un départ.

Par ailleurs, une renégociation de crédit ne permettra pas d’obtenir un taux parmi les plus bas du marché. Les banques s’efforcent de limiter l’impact des renégociations, qui représentent une destruction de valeur. Elles réservent leurs meilleurs taux à leurs nouveaux clients, qui représentent des ressources supplémentaires.

Si la renégociation de votre crédit échoue ou ne vous satisfait pas (vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant pour l’accepter ou le refuser), une alternative s’offre à vous : le rachat de crédit.

Le rachat de crédit, un nouveau départ

Le rachat de crédit coûte plus cher qu’une renégociation, mais permet de bénéficier d’un taux compétitif. D’un point de vue financier, il n’est pas possible d’affirmer qu’une option est toujours meilleure que l’autre.

Contrairement à une renégociation dont le coût est faible, un rachat de crédit s’accompagne de nombreux frais :

  • Les contrats de prêt prévoient généralement le paiement d’une indemnité en cas de remboursement anticipé. Cette indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, et ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
  • Lors d’un achat immobilier, la banque demande des garanties lui permettant de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. Diverses garanties existent dont l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (IPPD), ou le cautionnement. Or, un rachat de crédit implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie.
  • Les frais de dossier redevables à la banque (et/ou au courtier) qui vous propose le nouvel emprunt.
  • Enfin, un rachat de crédit nécessite de domicilier tout ou partie de ses revenus dans un nouvel établissement. Même si ce transfert n’est pas coûteux, il représente un frein psychologique important. Il est fréquent de se plaindre de sa banque, beaucoup moins d’en changer.

En revanche, le taux pouvant être obtenu grâce à un rachat de crédit est meilleur que celui d’une renégociation, car le crédit immobilier représente le principal outil de conquête des banques. Or en faisant racheter votre crédit, vous devenez un nouveau client (en renégociant votre crédit, vous n’êtes qu’un ancien client qui devient moins rentable).

Que faire ?

Si vous souhaitez bénéficier de la baisse des taux d’intérêt pour réduire le coût de votre crédit immobilier, vous devez renégocier votre crédit auprès de votre banque ou le faire racheter par un établissement concurrent.

  1. Comment être sûr qu’une renégociation ou un rachat de crédit vous seront profitables ? Le seul moyen consiste à comparer les offres de prêt qui vous seront proposées avec votre offre actuelle. Un simulation n’est pas suffisante, car il existe parfois de vrais écarts entre une simulation et l’offre finale.
    Par ailleurs, le taux d’intérêt n’est pas l’unique critère à retenir. Vous devez prendre en compte le coût global du crédit et comparer le TEG (Taux Effectif global). Le TEG permet de mesurer le coût total d’un prêt et de comparer des offres de crédit. Il s’agit du taux de l’emprunt recalculé après avoir ajouté tous les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance …).
  2. Quel est le coût d’une offre de prêt ? Vous craignez de vous engagez dans des démarches coûteuses ? Sachez que la loi Murcef (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier) précise qu’ « Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ». Vous ne verserez rien à votre banque ou à votre courtier tant que vous n’aurez pas signé d’offre de prêt.

Le jeu en vaut-il la chandelle ?

La baisse des taux des crédits immobiliers représente le symétrique positif de la baisse de la rémunération de l’épargne. La réduction du coût de votre crédit immobilier vous permet ainsi de compenser le moindre rendement de votre épargne.

Cette solution est d’autant plus intéressante qu’elle est sans risque (il n’existe pas d’aléa sur un crédit à taux fixe puisque vous connaissez vos mensualités sur toute la durée du crédit). Il semble donc pertinent de réduire le coût de son crédit avant d’augmenter le rendement de son épargne. L’amélioration du rendement s’accompagne en effet d’un accroissement du risque.