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Programmes Déficit foncier : chargez !

Immobilier

Mai 29

Le mécanisme du déficit foncier permet une défiscalisation par les charges.

Les programmes déficit foncier exploitent le mécanisme de droit commun du déficit foncier pour proposer une défiscalisation par les charges. Ces programmes sont destinés en priorité à des investisseurs disposant déjà de revenus fonciers.

La fiscalité des revenus fonciers, un frein à la rentabilité

La fiscalité des revenus fonciers peut se révéler particulièrement lourde. Les revenus tirés de la location nue sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (15,5 %). Dès lors, une tranche marginale d’imposition à 30 % implique une fiscalité des revenus fonciers atteignant 45,5 %. Pour une TMI de 41 %, le poids de la fiscalité atteint 56,5 %. La fiscalité des revenus fonciers peut donc détériorer sensiblement la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour atténuer cette fiscalité, plusieurs solutions sont envisageables :

  • Opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel : les revenus ne seront plus des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et le bien pourra être amorti (l’amortissement viendra réduire l’assiette des revenus imposables). Originalité du statut LMNP, l’imposition des plus-values s’effectuera selon le régime des particuliers.
  • Recourir à une SCI à l’IS : l’amortissement des biens réduira l’assiette des revenus taxables. Mais la fiscalité des plus-values qui s’appliquera sera celle des plus-values professionnelles, sensiblement plus lourde que celle applicable aux particuliers. De plus, une SCI à l’IS n’est plus fiscalement transparente (paiement de l’IS par la société et paiement de l’IR pour les dividendes versés)
  • Une troisième possibilité existe, la défiscalisation par les charges.

La défiscalisation par les charges : les programmes déficit foncier

Pour retrouver de la rentabilité, il est également possible d’investir dans un programme immobilier de type déficit foncier. Un programme déficit foncier est spécialement calibré pour générer des charges déductibles. Le prix d’acquisition du bien se compose d’une partie foncière et de travaux, avec une répartition s’établissant généralement aux alentours de 30 % pour le foncier et 70 % pour les travaux. Ainsi dans ce cas, 70 % du prix d’acquisition pourra être déduit des revenus fonciers. Si les travaux réalisés une année épongent complètement les revenus fonciers, une imputation des charges sur le revenu global sera possible, à hauteur de 10 700 euros. Les charges qui n’auront pas été déduites seront reportables sur les 10 années suivantes et s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers.

Ainsi par exemple, si les travaux n’épongent que des revenus fonciers et que l’investisseur se trouve dans une TMI à 41 %, la déduction des 70 % de travaux conduit à une économie fiscale de 70 % x (41 % + 15,5 %) = 39,2 % du prix d’acquisition. L’investisseur doit donc s’assurer qu’il dispose des revenus fonciers suffisants pour absorber le montant des charges déductibles.

Pourquoi investir dans un programme « déficit foncier » ?

  1. Les programmes déficit foncier proposent généralement des emplacements de qualité : ces programmes s’attachent généralement à rénover des appartements situés en centre ville. La qualité de l’emplacement, dimension essentielle de l’investissement immobilier est donc assurée.
  2. L’impact fiscal peut être particulièrement puissant.
  3. Le mécanisme du déficit foncier obéit à des règles de droit commun peu susceptibles d’être remises en cause … et non concernées par le plafonnement des niches fiscales.

Les programmes déficit foncier sont une réelle opportunité pour les investisseurs disposant de revenus fonciers. Cette opportunité devient un impératif lorsque l’investisseur est soumis à une pression fiscale élevée.

Pour en savoir plus

Pour plus d’informations sur le mécanisme du déficit foncier et la défiscalisation par les charges, vous pouvez visionner cette vidéo extraite de l’émission Intégrale Placements (BFM TV) du 15 mai 2014