Menu

Défiscalisation Duflot : soyez sélectif

Immobilier

Juin 08

Defiscalisation Duflot, soyez selectif

Les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf se succèdent depuis 1984. Présentation du dispositif « Duflot ». S’il devrait conduire à une diminution des prix, la qualité des biens pourrait également diminuer. Soyez sélectif !

Attention !

A compter du 1erseptembre 2014, la loi Duflot est remplacée par le dispositif Pinel.

Les nouveautés du dispositif Pinel

  • L’investisseur peut choisir des durées de location de 6, 9 ou 12 ans.
  • La réduction d’impôt est progressive avec la durée de location. Elle s’établit à 12&nbsp%, 18 % ou 21 %.
  • La loi Pinel autorise la location à un ascendant ou à un descendant.

Sommaire

La « Loi Duflot » est un mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf : Une réduction d’impôt est accordée pour l’acquisition d’un logement neuf destiné à être loué. La location devra être nue, à usage d’habitation principale, et pour une durée minimale de 9 ans. La « Loi Duflot » remplace la « Loi Scellier ».

Une réduction d’impôt qui atteint 18 % du prix d’acquisition

  • La réduction d’impôt est fixée à 18% du prix d’acquisition, dans la limite de 300 000 € et de deux acquisitions par an.
  • La réduction est répartie uniformément sur neuf années (2% par an). Elle est accordée pour la première fois au titre de l’année d’achèvement (acquisition) du logement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année.
  • La réduction d’impôt est plafonnée à 5 500 € par m2 de surface habitable.

Un investissement sous conditions

  • Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés : « le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type ».
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale.
  • Le logement doit être loué dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble (ou sa date d’acquisition si elle est postérieure).
  • Le logement doit être situé « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant » (zones A, A1 et B).
  • Au sein d’un même immeuble neuf, un pourcentage des logements (au mois 20 %) doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
  • La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales (10 000 € en 2013).

Le dispositif Duflot favorise une baisse des prix

  1. Comme la réduction d’impôt est plafonnée en fonction du prix du m2, la production de logements devrait se concentrer dans les zones où les prix sont inférieurs à ce plancher.
  2. Les plafonds de loyers pèseront sur la rentabilité des investissements. Afin d’éviter une rentabilité trop faible pour l’investisseur, les prix des logements devront diminuer.
  3. Une fraction des logements doit être acquise sans pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. En conséquence, cela devrait également limiter les prix pratiqués : Un bien trop cher avec une réduction d’impôt sera inaccessible sans réduction.

Le risque du dispositif Duflot : des biens de moindre qualité

Le dispositif Duflot pourrait voir le développement de biens moins chers mais de moindre qualité.

  • Le dispositif pousse à une réduction des prix alors que les contraintes financières des promoteurs exigent une hausse des prix. S’il ne peut s’effectuer par une compression des marges, l’ajustement se réalisera par une diminution de la qualité.
  • Les biens devraient se concentrer dans des zones où le prix au m2 est inférieur au plafond. Or, on peut imaginer que ce prix est directement lié aux besoins locatifs. A trop vouloir limiter les prix, ne favorise t-on pas des constructions aux mauvais endroits ?

Le dispositif Duflot devrait contribuer à une réduction des prix. Il faudra cependant s’assurer que la qualité du bien ne s’en trouve pas dégradée. Avec le dispositif Duflot, les opportunités bien situées et correctement valorisées deviendront encore plus rares. Mais ceux qui en profiteront ne devraient pas le regretter.

Soyez sélectif. Et dans le doute … consultez un professionnel.