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Loi Malraux : la défiscalisation haut de gamme

Immobilier

Juin 05

Loi Malraux, la defiscalisation haut de gamme

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier idéalement situé tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt ? Découvrez la Loi Malraux.

La Loi Malraux vise à participer à la préservation du patrimoine en favorisant la réhabilitation des quartiers historiques des centres-villes. Elle accorde donc une réduction d’impôt pour les travaux réalisés dans le cadre de la restauration d’un bien immobilier classé. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit donc engager des travaux de rénovation puis mettre le bien en location pendant 9 ans.

Loi Malraux : une arme de défiscalisation massive

La réduction d’impôt accordée s’établit à 30 % du montant des travaux de restauration lorsque l’immeuble est situé en Secteur Sauvegardé. Elle s’établit à 22 % lorsque l’immeuble est situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 100 000 euros par an, soit une réduction d’impôt maximale de 30 000 euros par an. Les travaux peuvent s’étaler sur 3 ans. Ainsi, la réduction d’impôt au titre de la Loi Malraux peut atteindre 30 000 euros sur 3 ans, soit 90 000 euros. Le dispositif Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt massive concentrée sur une courte période. L’avantage fiscal est ainsi sensiblement plus élevé que celui du dispositif Duflot Pinel, plafonné à 54 000 euros.

Mais pour atteindre 90 000 euros de réduction d’impôt, les travaux engagés doivent s’élever (au moins) à 300 000 euros. Comme les travaux représentent aux alentours de 65 % du prix d’acquisition du bien dans la plupart des programmes, cela correspond à un investissement de 460 000 euros. Et une réduction d’impôt de 90 000 euros pour un investissement de 460 000 euros représente une économie d’impôt d’environ 20 %. Si le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt nettement supérieure au dispositif Duflot Pinel (90 000 euros contre 54 000 euros), cette réduction correspond à une fraction globalement comparable du prix d’acquisition (aux alentours de 20 %).

Loi Malraux : des risques réduits et une rentabilité faible, sauvée par l’avantage fiscal

Les biens éligibles au dispositif Malraux sont idéalement situés, le plus souvent au cœur des centres-villes. De plus, l’ancien rénové assure à l’investisseur un produit de haute qualité. En conséquence, l’attractivité locative sera forte et la valorisation du capital assurée.

Par ailleurs, un investissement Malraux peut (doit) s’effectuer dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover). Le promoteur est alors obligé de fournir à l’investisseur une garantie financière d’achèvement des travaux. L’acheteur bénéficie alors d’une garantie de prix, de délai et d’achèvement des travaux.

Contrepartie d’un bien haut de gamme idéalement situé, le coût d’un investissement Malraux est plutôt élevé. Ainsi, même si la demande locative est forte pour ce type de biens, la rentabilité de l’investissement sera plutôt faible. Elle sera néanmoins améliorée par l’avantage fiscal, voire les perspectives de plus-value à la revente.

Loi Malraux : Êtes-vous concerné ?

  • Le dispositif Malraux s’adresse à des investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier solide. Les programmes Malraux donnent accès à des biens de qualité situés les plus souvent dans les secteurs sauvegardés des centres-villes.
  • Le dispositif Malraux s’adresse à des investisseurs fortement fiscalisés. Ces investisseurs doivent en effet pouvoir absorber une réduction d’impôt significative sur 3 années (contre 9 pour le dispositif Duflot). Ainsi, un investissement de 150 000 euros comprenant 100 000 euros de travaux procure déjà une réduction d’impôt de 30 000 euros sur 3 ans, soit 10 000 euros par an.
  • Enfin, le dispositif Malraux conviendra également à des investisseurs limités par le plafonnement des niches fiscales. Depuis le 1er janvier 2013, la défiscalisation en loi Malraux ne rentre plus dans le plafond des niches fiscales.

En savoir plus

Loi n°62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière (Pdf, 2,18 Mo)

Bulletin Officiel des FInances Publiques (BOFIP) – Régime « Malraux »

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