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Défiscalisation par les charges : l’utile rappel de l’AMF

Immobilier

Nov 28

apparence-trompeuse

Les programme de type Déficit foncier, Malraux ou Monuments Historiques proposent une défiscalisation par les charges. Leur prix d’acquisition comportent une part de travaux dont le montant procurera une réduction d’impôt ou sera déductible des revenus foncier ou du revenu global. Or en cas de cession du bien, les travaux qui auront permis de réduire l’impôt sur le revenu ne pourront être ajoutés au prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value immobilière. Potentiellement explosif, notamment pour les SCPI « Déficit foncier » et « Malraux » dont la durée de vie est généralement comprise entre 13 et 15 ans.

Défiscalisation par les charges : quand les travaux permettent de réduire l’impôt sur le revenu

Différents mécanismes permettent d’utiliser le levier des travaux pour procurer une économie d’impôt :

  • Le mécanisme du déficit foncier relève de la fiscalité immobilière de droit commun. L’intégralité des charges liées à la rénovation d’un logement ancien (dépenses d’amélioration et travaux d’entretien et de réparation) avant sa mise en location peuvent être déduites des revenus fonciers existants. Si elles excèdent les revenus fonciers, elles créent un « déficit foncier » et s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Si le déficit est supérieur à 10 700 euros, sa fraction supérieure à 10 700 euros est reportées sur les revenus fonciers des années suivantes (dans la limite de 10 ans). Les programmes « Déficit foncier » utilisent ce mécanisme pour proposer des biens qui permettent aux investisseurs d’effacer leurs revenus fonciers. L’investissement comporte une part de travaux déductibles destinés à absorber les revenus fonciers des investisseurs.
  • La loi Malraux concerne les opérations de restauration immobilière situées dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). La réduction d’impôt sur le revenu accordée par la loi Malraux correspond à 22 % des sommes engagées pour les travaux lorsque le bien est situé en ZPPAUP. Elle s’élève à 30 % pour un bien situé dans un secteur sauvegardé. Les dépenses annuelles accordant une réduction d’impôt sont plafonnées à 100 000 euros.
  • La loi sur les Monuments Historiques concerne les acquisitions de logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH). Elle permet d’imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement (50 % si le bien est acquis à titre de résidence principale). Cet avantage s’accompagne d’une obligation de conservation du bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

Plus-value immobilière : le retour de l’impôt

En cas de vente et lorsque le bien n’est pas la résidence principale du cédant, la plus-value réalisée est imposable à un taux forfaitaire de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux, voire à une taxe sur les plus-values immobilières élevées (en cas de plus-value supérieure à 50 000 euros).

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession. Elle bénéficie d’un abattement pour durée de détention (exonération de la taxation à 19 % après 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans).

Or, les travaux qui auront été intégrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu ne pourront être ajoutés au prix d’acquisition. La loi (art 150 VB du Code général des impôts) dispose en effet que :

« Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu« 

En conséquence, la plus-value immobilière pour des programmes de type déficit foncier, Malraux ou Monuments Historiques sera calculée en retenant le montant de l’investissement corrigé des travaux. Pour un programme comportant 60 % de travaux, la plus-value sera calculée à partir d’un prix d’acquisition de 40 % du montant de l’investissement. Afin d’éviter une taxation trop lourde qui absorberait tout ou partie de la réduction d’impôt sur le revenu obtenue, il est donc déconseillé de vendre ce type de biens trop tôt.


Exemple :

Dans le cas d’un investissement de 200 000 euros incluant 65 % de travaux (soit 130 000 euros), le prix d’acquisition du bien s’établit à 200 000 – 130 000 = 70 000 euros. Si le bien est revendu 200 000 euros après 15 ans, la plus-value s’élève à 130 000 euros et l’imposition correspondante est supérieure à 30 000 euros :

  • 9 880 euros au titre du prélèvement forfaitaire de 19 % (abattement de 60 %),
  • 16 825 euros au titre des prélèvements sociaux (abattement de 16,5 %),
  • 3 900 euros de taxe sur les plus-values immobilières élevées.

Cela représente une somme importante. Surtout lorsqu’on ne s’y attend pas.


SCPI « Déficit foncier » et « Malraux » : Le rappel utile de l’AMF

l’AMF – qui n’agrée pas les SCPI mais leur délivre un visa lorsqu’elles font une offre au public – est intervenue récemment (le 6 novembre 2015) à propos des SCPI Déficit foncier et Malraux.

L’AMF a rappelé que l’avantage fiscal obtenu à l’entrée pouvait être partiellement effacé lors de la liquidation de la SCPI (généralement après 13 à 15 ans) et de la vente des biens. Elle ajoute par ailleurs que « si la communication des sociétés de gestion souligne l’attractivité fiscale lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs ».

En conséquence, elle invite les épargnants à « se renseigner précisément sur les modalités du produit : si certains placements ouvrent droit à des avantages fiscaux attractifs, il convient de considérer sur la durée de vie du produit l’ensemble des caractéristiques de l’investissement ».

Même si elles possèdent des avantages, la durée de vie limitée des SCPI Déficit foncier et Malraux (et de toutes les SCPI fiscale plus généralement) représente clairement un point faible des ce type d’investissement. Lors d’une acquisition en direct en revanche, l’investisseur reste libre de la date de cession du bien.