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Et si vous pensiez au viager ?

Immobilier

Oct 01

Et si vous pensiez au viager ?

Parce qu’il s’agit de spéculer sur la durée de vie, le viager est parfois jugé contraire à la morale. Le vendeur et l’acheteur peuvent pourtant y avoir un intérêt mutuel, à condition de prendre quelques précautions. Et si vous pensiez au viager ?

 

Qu’est-ce que le viager immobilier ?

Le viager immobilier consiste à vendre un logement en échange du paiement d’un capital et d’une rente viagère, tout en conservant un droit d’usage et d’habitation de ce logement. Le vendeur est dénommé crédirentier et l’acheteur, le débirentier. Le débirentier (acheteur) s’engage donc à payer une rente jusqu’au décès du crédirentier (vendeur), et à ne disposer du logement qu’à sa libération par ce même crédirentier.

 
Droit d'usage et d'habitation ou usufruit ?

Le vendeur se réserve souvent l’usufruit du bien. Il peut alors non seulement l’occuper lui-même mais aussi le mettre en location et percevoir des revenus. Il peut aussi, hypothèse plus fréquente, se réserver un simple droit d’usage et d’habitation, plus restreint que l’usufruit. Dans ce cas, il ne peut pas donner le bien en location et ne peut que l’utiliser pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.

 

Le crédirentier choisit de vendre son bien en viager car il souhaite continuer à occuper son logement et bénéficier d’un revenu et d’un capital supplémentaires. Comparativement au viager, une vente classique ne lui permettrait pas d’occuper son logement. Dans un contexte où les pensions de retraite risquent de se réduire, le viager pourrait attirer de nombreux vendeurs.

Le débirentier acquiert un bien en viager car il espère le payer à un prix inférieur à sa valeur voire réaliser une « bonne affaire » en cas de décès prématuré du crédirentier.

La vente en viager repose donc sur un aléa, la durée de vie du vendeur. Il s’agit d’un contrat aléatoire tel que défini dans le code Civil (art. 1964) :

« Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.
Tels sont :
Le contrat d’assurance,
Le jeu et le pari,
Le contrat de rente viagère. »

Le viager immobilier revient donc pour l’acheteur à spéculer sur la durée de vie du vendeur. Plus celle-ci sera longue, plus le coût du viager sera important pour l’acheteur. Si le vendeur sait qu’il bénéficiera d’une rente jusqu’à la fin de sa vie, l’acheteur ne peut quant à lui connaître avec certitude le coût de son investissement.

Dès lors que l’incertitude sur la durée de vie du vendeur est une caractéristique fondamentale de la vente en viager, son décès futur doit être imprévisible. Ainsi, le contrat sera annulé si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente.

« Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. » (art. 1974 CCiv)

« Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. » (art. 1975 CCiv)

Les modalités du viager immobilier

Prix de vente

Le prix de vente dépend de la valeur du bien, de l’âge du vendeur, et du type de vente (selon que le crédirentier conserve l’usufruit ou un droit d’usage, voire opte pour un viager libre). Il correspond ainsi à la valeur vénale corrigée d’une évaluation des droits conservés par le crédirentier. Plus les droits du vendeur restent importants (l’usufruit est un droit supérieur au droit d’usage, lui-même supérieur à l’absence de droit), plus la décote applicable à la valeur vénale sera importante.

Prix de vente = Valeur vénale* – Évaluation des droits du crédirentier sur le bien

* Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché (source : service-public.fr)

Contrairement à une vente classique, le versement du prix (la valeur vénale corrigée d’une évaluation du droit conservé par le crédirentier) n’est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie et un bouquet (une somme d’argent que le vendeur demande immédiatement).

Prix de vente = Rente + Bouquet

Rente et bouquet

La répartition du prix du bien entre bouquet et rente n’obéit à aucune règle juridique. Ainsi alors que l’usage prévoit que le bouquet représente environ 30 % du prix de vente, il est possible de prévoir un bouquet correspondant au prix de vente et une absence de rente.

Bien que le calcul de la rente obéisse à des calculs complexes, son principe est relativement simple. Si le vendeur décède au terme de son espérance de vie moyenne, alors l’acheteur aura payé le prix « normal » de son logement (le prix de vente). En conséquence, l’acheteur paiera un prix supérieur au prix de vente si le vendeur vit plus longtemps, un prix inférieur s’il décède prématurément. Lorsque le viager est conclu sur deux têtes, le bien n’appartient définitivement à l’acheteur qu’au décès du dernier des conjoints.

La rente sera indexée suivant un indice défini entre les deux parties (par exemple, l’indice des prix à la consommation de l’Insee). Si l’acte de vente n’a pas prévu d’indexation de la rente, la loi prévoit une indexation minimale obligatoire en fonction de la date de la vente.

Exemple

Supposons que M. Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Agé de 80 ans, il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant. Il s’agit donc d’un viager occupé.

En supposant que l’espérance de vie de M. Martin soit de 7 ans et que son logement puisse être loué 800 euros par an, il est possible d’estimer le droit d’usage et d’habitation à 67 200 euros (800 euros x 12 mois x 7 ans). La valeur décotée du bien s’élève donc à 200 000 – 67 200 = 132 800 euros.

Si l’acquéreur verse à M. Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60 000 euros) alors la rente correspondra à la transformation d’un capital de 132 800 – 60 000 = 72 800 euros. Elle s’établira donc aux alentours de 900 euros mensuels.

source : Lafinancepourtous.com

Répartition des impôts et charges

Le paiement de la taxe d’habitation et des factures d’énergie restent à la charge du crédirentier (occupant du logement) sauf s’il libère totalement le bien vendu. En revanche et à moins que les parties en aient décidé autrement, la taxe foncière est acquitté par le débirentier (propriétaire du logement).

Lorsque le vendeur se réserve un droit d’usufruit, le débirentier prend en charge les « grosses réparations » définies par l’art. 606 du Code civil. En revanche, aucune disposition particulière n’est prévue pour le droit d’usage et d’habitation. Les deux parties doivent alors fixer la répartition des charges et réparations. En pratique, elles adoptent le plus souvent à l’article 606 du Code civil.

Fiscalité

Lors de la vente du bien, l’acheteur paie les droits de mutation sur la totalité du prix de vente, y compris le montant de la rente (Prix de vente = Rente + bouquet). Le vendeur paie quant à lui l’impôt sur les plus-values immobilières dans les conditions de droit commun.

La rente est imposable entre les mains du crédirentier, après un abattement qui dépend de son âge au moment de la vente. Pour un couple avec réversibilité au profit du survivant, c’est l’âge de l’aîné qui est pris en compte. Par ailleurs, la rente est soumise aux prélèvements sociaux de 15,5 %, sur la fraction imposable.

 
Age à la date du 1er versement Abattement applicable sur le montant de la rente
Moins de 50 ans 30 %
de 50 à 59 ans 50 %
de 60 à 69 ans 60 %
70 ans et plus 70 %
 

La rente est également prise en considération pour le paiement de l’ISF. Ainsi, le capital représentatif de la rente est taxable. De plus, le crédirentier devra porter à l’actif de son ISF la valeur de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation.

Questions fréquentes

Et si le débirentier ne paie plus la rente ?

Pour sécuriser le paiement des rentes ou prévoir des compensations en cas de non-paiement, le crédirentier peut demander l’inscription de différentes clauses dans l’acte de vente :

  • une clause résolutoire qui l’autorise à reprendre son bien (résiliation du contrat de vente) si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
  • une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Le crédirentier peut également suggérer à l’acheteur de contracter une assurance qui paiera la rente en cas de défaillance.

Le crédirentier peut-il quitter le logement avant son décès ?

Le crédirentier quitte parfois les lieux pour des raisons médicales, parce qu’il ne peut plus vivre seul dans son logement. Dans ce cas, l’acheteur ne pourra occuper le logement qu’après avoir obtenu l’autorisation du vendeur. Pour prévenir tout litige, il est fortement conseillé d’insérer une clause dans l’acte de vente qui prévoie cette possibilité de départ. Ainsi, la rente pourra être majorée si lors de son départ, le débirentier abandonne ses droits sur le logement (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).

Un bien en viager peut-il être revendu ?

Le débirentier peut vendre le viager et reçoit un bouquet équivalent à l’ensemble des sommes qu’il a déjà payées. Il se porte garant du nouvel acquéreur et en cas d’impayé, il se substitue au nouvel acquéreur. La revente du viager ne doit pas modifier la situation du crédirentier et le montant de la rente versée. Par ailleurs, la plus-value qui pourrait être retirée de cette vente serait imposable.

Et si le débirentier décède avant le cédirentierr ?

Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers deviendront propriétaires du bien selon les conditions prévues dans l’acte authentique d’origine. Ils devront donc payer la rente ainsi que les charges et travaux qui incombaient au défunt. Afin d’éviter d’imposer le paiement d’une rente à ses héritiers, le débirentier peut souscrire une assurance décès qui se chargera de payer la rente à leur place.

Le viager est-il possible entre parents et enfants ?

La vente en viager entre des parents et un enfant (héritier en ligne directe) est possible mais risquée car cette peut être requalifiée en donation déguisée par l’administration fiscale. (art. 918 du code civil). Pour l’éviter, il est recommandé (en plus d’un paiement effectif de la rente et du respect de ses obligations par l’enfant débirentier) que les autres frères et sœurs interviennent à l’acte et déclarent que la vente leur paraît sincère et que le montant de la rente correspond réellement à la valeur du bien.

Une autre solution consiste à acquérir le bien en viager via une SCI. Cette dernière est dotée d’une personnalité juridique propre et n’est pas héritière du vendeur. Cependant et même si cette solution a été entérinée par la Cour de cassation, l’administration fiscale ne manquera pas de s’intéresser à ce montage si elle en a connaissance.

Par ailleurs, il est préférable que les parents ne conservent qu’un droit d’usage et d’habitation. En effet, lorsqu’un propriétaire vend un bien en viager à l’un de ses enfants en se réservant l’usufruit du bien, ce bien réintégrera sa succession à son décès, puisqu’il en reste fiscalement propriétaire (en tant qu’usufruitier).

Faut-il vraiment le souligner ? Tout viager de complaisance cachant une donation déguisée est donc une (très) mauvaise idée.

Ressources complémentaires

 

Service-Public.fr – Comment fonctionne une vente ou un achat en viager ?

Pap.fr – La vente en viager

Droit-finances.net – Vendre ou acheter en viager

Capital – Immobilier : comment réussir son achat en viager ?

L’express – Les pièges du viager

LeParticulier.fr – Patrimoine : Déjouez les risques de la vente en viager

La Tribune – Immobilier : le viager est un placement souvent rentable… et éthique (si, si ! )