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Investissement immobilier en nue-propriété : le prix du renoncement

Immobilier

Mai 13

Investissement immobilier en nue-propriété : leprix du renoncement

Pour échapper à la fiscalité étouffante des revenus fonciers, l’investissement immobilier en nue-propriété vous propose de renoncer (temporairement) à percevoir des loyers en échange d’un prix d’acquisition minoré. Intéressant ?


Sommaire


Un moyen radical d’échapper à la taxation des revenus fonciers

Les revenus fonciers (nets) sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (Tranches Marginales d’Imposition de 0 % à 45 %) et supportent en plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Le taux d’imposition global peut donc approcher (pour une TMI de 30 %) voire même dépasser sensiblement (pour des TMI à 41 % ou 45 %) la barre des 50 %.

Pour limiter l’imposition des revenus fonciers, il est possible de les réduire en augmentant les charges déductibles des revenus fonciers ou en amortissant le bien :

  • Diminuer les revenus nets en accroissant les charges déductibles : les programmes déficit foncier incorporent une fraction de travaux dans le prix d’acquisition. Comme ces travaux seront déductibles des revenus fonciers (voire du revenu global dans la limite de 10 700 euros), ils permettront donc de soustraire à l’impôt des revenus fonciers équivalents au montant des travaux. Pour plus de précision sur les programmes déficit foncier, vous pouvez consulter l’article suivant : Programmes déficit foncier : chargez !
  • Diminuer les revenus nets en amortissant le bien : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet sous certaines conditions d’amortir le bien (sans impact sur le calcul de la plus-value lors de la cession) et donc de réduire les revenus fonciers d’autant. Pour plus de précision sur le statut LMNP, vous pouvez consulter l’article suivant : LMNP, un statut à (re)découvrir.

Il existe également une solution radicale qui consiste à supprimer les revenus fonciers pendant plusieurs années : il s’agit d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier.

Pas de loyers pendant 15 à 20 ans mais un prix d’acquisition réduit

La pleine propriété d’un bien donne le droit de l’utiliser (usus), d’en percevoir les revenus (fructus) et d’en disposer (abusus). La pleine propriété peut-être démembrée en séparant l’usufruit de la nue-propriété :

  • L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (usus et fructus).
  • La nue-propriété correspond au droit de disposer d’un bien, mais pas de l’utiliser ni d’en percevoir les revenus (abusus).

Pleine propriété, usufruit temporaire et nue-propriété

L’investissement immobilier en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier neuf en renonçant temporairement à son usufruit, c’est-à-dire le droit d’en jouir (l’occuper) et d’en percevoir les revenus (les loyers). L’investisseur acquiert la nue-propriété tandis que l’usufruit est acquis temporairement (entre 15 ans et 20 ans) par un bailleur institutionnel. A l’issue de cette période, la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nue-propriétaire (l’investisseur).

L’investisseur ne percevra donc aucun loyer ni ne pourra occuper le bien pendant la durée du démembrement. En contrepartie, il acquerra la nue-propriété à un prix compris entre 50 % et 60 % de la pleine propriété. Et à l’issue de la période démembrement, il récupérera la pleine propriété du bien.

Investissement immobilier en nue-propriété : À qui est cédé l'usufruit ?

Lors de l’acquisition de la nue-propriété d’un logement dans le cadre de programmes immobiliers spécifiques, l’usufruit du bien est cédé à un bailleur social (Opac, sociétés HLM). Le logement sera loué selon les critères du prêt locatif social (plafonds de revenus et de loyers).

Parce qu’il est plus rentable d’acquérir la nue-propriété plutôt que la pleine propriété

Si les revenus fonciers de l’investisseur sont fortement fiscalisés et si l’investisseur souhaite disposer de revenus complémentaires d’ici 15 à 20 ans (à la retraite, lorsque sa pression fiscale diminuera) sans besoin immédiat de revenus complémentaires, alors un investissement immobilier en nue-propriété est une option à considérer sérieusement.

Il conviendra donc dans un premier temps de s’assurer que la décote appliquée au prix d’acquisition est supérieure aux revenus nets qui seraient perçus (pendant la durée du démembrement) si le bien était acquis en pleine propriété. Ces revenus nets correspondent aux loyers corrigés des charges, de la fiscalité (IRPP, prélèvements sociaux, taxe foncière) et d’une éventuelle vacance locative. Ils doivent par ailleurs être actualisés pour tenir compte de l’inflation.

Si la décote est supérieure aux revenus perçus, il est plus rentable d’acquérir la nue-propriété plutôt que la peine propriété. Est-ce néanmoins suffisant pour investir ? Non.

Parce qu’il est plus rentable d’acquérir la nue-propriété maintenant plutôt que la pleine propriété dans 15-20 ans

Même s’il est plus rentable d’investir dans la nue-propriété que dans la pleine propriété, vous pourriez néanmoins décider d’épargner pendant la durée du démembrement (15 à 20 ans) et d’acquérir ensuite un bien en pleine propriété. Pourquoi décider d’investir maintenant plutôt que dans 20 ans ?

  • Parce qu’à l’endroit où vous souhaitez investir, les prix immobiliers seront plus élevés dans 20 ans : si vous investissez dans un quartier qui connaîtra un fort développement économique et démographique au cours des prochaines années, alors les prix de l’immobilier devraient y progresser sensiblement.
  • Parce qu’à l’endroit où vous souhaitez investir, le prix de la pleine propriété est trop élevé et le rendement locatif trop faible. Investir en nue-propriété permet alors d’acquérir un bien à un coût moindre et avec une rentabilité améliorée. Conséquence de prix immobiliers élevés et d’une rentabilité faible, la décote appliquée à la pleine propriété dépasse significativement le montant actualisé des loyers nets perçus. En effet, la décote sera d’autant plus forte que les prix seront élevés et les loyers perçus d’autant plus faibles que la rentabilité sera limitée.
  • Parce que la nue-propriété d’un bien immobilier est exonérée d’ISF. Les sommes investies échapperont donc à l’ISF.

Si l’opération que vous envisagez se situe dans un quartier en développement ou un quartier où les prix sont élevés et la rentabilité faible, l’investissement en nue-propriété est une option pertinente. Elle l’est encore plus si vous êtes imposable à l’ISF.

Les limites de l’investissement immobilier en nue-propriété

Évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier est un exercice compliqué. Cela l’est encore plus dans le cas d’un investissement en nue-propriété car l’horizon temporel est particulièrement lointain. Qui peut connaître les prix de l’immobilier dans deux décennies ? Comment auront évolué la fiscalité et la réglementation ?

En conséquence, la rentabilité supposée ne doit pas être le critère unique de la décision d’investir. Compte tenu de la difficulté à évaluer de manière robuste cette rentabilité, il est par ailleurs exclu de consacrer l’essentiel de son épargne à une telle opération.

L’investissement immobilier en nue-propriété s’adresse donc principalement à des investisseurs avertis et fortement fiscalisés, dans le cadre d’une diversification patrimoniale.

Si vous décidez d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, voici quelques conseils :

  • Étudiez minutieusement (seul ou avec votre conseiller) l’opération qui vous intéresse. Ainsi par exemple, vous n’hésiterez pas à vous rendre sur place.
  • Procédez à des simulations poussées et testez différentes hypothèses.
  • N’investissez que si vous êtes sûr de comprendre les tenants et aboutissants de l’opération.
  • Dans le doute, abstenez-vous.

Pour en savoir plus

ToutSurMesFinances.com vous présente les avantage de l’investissement immobilier en nue-propriété (n’en oubliez pas pour autant les limites …)