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Investissement locatif : acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Immobilier

Nov 07

Investissement locatif : neuf ou ancien ?

L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires. De plus, il s’agit d’un placement réalisable sans apport important grâce au recours au crédit. Si vous décidez d’investir dans l’immobilier, vous devrez choisir entre un bien neuf ou ancien. Afin de vous aider, découvrez les avantages de chaque option.

Le neuf plus cher que l’ancien, mais de meilleure qualité

Un logement neuf est toujours plus cher qu’un bien ancien d’une surface équivalente dans le même quartier. L’écart de prix est généralement de compris entre 20 % et 30 %. Cet écart est cependant absorbé en partie par le dispositif Pinel, réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % sur une période de 12 ans. De plus, les frais de notaire dans le neuf (autour de 3 à 4 %) sont inférieurs à l’ancien (7 à 8 %).

Par ailleurs, un bien neuf se distingue d’un bien ancien par une meilleure qualité. Le neuf est plus fonctionnel, mieux isolé sur le plan thermique et phonique, presque toujours avec parking. De plus, l’excellent état des équipements collectifs est garanti.

Des loyers équivalents et des charges plus faibles dans le neuf

A surface équivalente, le loyer pratiqué est quasiment le même entre le neuf et l’ancien. Cette proximité est d’ailleurs renforcée par le plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel.

Concernant les dépenses, les charges courantes sont plus faibles dans le neuf : la facture énergétique est allégée (meilleure isolation thermique) et aucun gros travaux ne devra être financé à court terme, en raison des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale du constructeur et/ou des artisans. Une exonération de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction réduira encore les charges.

Si le gros entretien est réduit dans le neuf, veillez cependant à ne pas investir dans un bien dont les charges de fonctionnement sont structurellement importantes (espaces verts, équipements, etc.).

Le neuf se caractérise par un coût d’achat plus élevé mais des charges moindres, et un loyer équivalent à l’ancien à surface comparable. A mesure que le bien vieillira, son prix diminuera et ses charges augmenteront : il deviendra un bien ancien. Cette baisse de prix du bien pourra cependant être gommée par l’inflation et/ou la valorisation du quartier.

De la théorie à la pratique

Les caractéristiques comparées du neuf et de l’ancien révèlent un avantage de l’ancien en termes de rendement : pour un loyer équivalent, le prix d’acquisition est sensiblement moins élevé dans l’ancien. Dès lors, pourquoi investir dans le neuf ?

Un bien neuf pourra être privilégié dès lors que l’écart de prix avec l’ancien correspond approximativement à l’avantage fiscal et à la différence de qualité. Si l’avantage fiscal permet d’améliorer le rendement, une meilleure qualité doit permettre de réduire la vacance locative, à défaut de se traduire par un niveau de loyer supérieur. Un écart de l’ordre de 30 % peut donc être acceptable. Au-delà, le bien doit posséder des caractéristiques particulières permettant de justifier cet écart.

Par ailleurs, il est préférable de choisir un emplacement qui se valorisera lors d’un investissement dans le neuf. Cela permettra de compenser la perte de valeur liée au vieillissement du bien.

En pratique, plusieurs autres éléments qualitatifs doivent également être pris en compte :

  • Les biens neufs se trouvent rarement aux meilleurs endroits, ou alors à des prix prohibitifs. Si vous tenez absolument à investir dans un bien situé dans un quartier prisé, vous devrez vraisemblablement investir dans l’ancien. Soit le neuf sera inaccessible, soit il sera absent.
  • Si votre budget est limité (inférieur à 100 000 euros), vous éprouverez de réelles difficultés à trouver un programme neuf de qualité. En revanche, de nombreux biens anciens seront disponibles.

Vos contraintes de budget et d’emplacement peuvent donc se révéler déterminantes et vous imposer d’investir dans l’ancien.

En cas d’investissement dans le neuf, vous devrez veiller (autant que possible) à investir dans une résidence qui ne sera pas uniquement peuplée de locataires. Ce type de résidence peut en effet connaître une usure prématurée en raison de l’absence de propriétaires sur les lieux.

Enfin, l’ancien possède un avantage important sur le neuf, la possibilité de louer en meublé. Cete option n’est pas possible dans le neuf, ou le dispositif Pinel est réservé à la location nue.

Le neuf et l’ancien possèdent chacun des avantages spécifiques. S’il n’est pas possible de tirer une conclusion claire et définitive sur la supériorité de l’un ou de l’autre, une recommandation semble néanmoins s’imposer : que vous investissiez dans le neuf ou l’ancien, prenez le temps d’y réfléchir. Ne foncez pas sur la première opportunité qui vous sera proposée car même s’il peut être financé à crédit et à partir d’un apport faible, un investissement immobilier représente une opération plutôt rare dans la vie d’un investisseur.

Pour en savoir plus – Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

source : BFM Business