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- Investissement locatif (2/2) : Faut-il spéculer sur une plus-value à la revente ?
Le rendement d’un investissement locatif s’évalue en cumulant son impact sur la fiscalité, la trésorerie et le patrimoine de l’investisseur. A vos calculettes !
Sommaire
- Fiscalité : l’Etat, allié ou adversaire
- Trésorerie : le rendement par les flux
- Patrimoine : le rendement par la plus-value
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de vos placements financiers ?
Fiscalité : l’Etat, allié ou adversaire
Un investissement locatif génère des revenus et donc des impôts supplémentaires. Ces revenus doivent être corrigés de charges déductibles pour déterminer le revenu net soumis à la fiscalité. Par ailleurs, certains statuts ou dispositifs autorisent l’amortissement du bien. Une fraction du prix d’acquisition est alors également déductible.
- Si le revenu net est positif, il est soumis aux prélèvements sociaux (15,5%) ainsi qu’au barème de l’impôt sur le revenu.
- Si ce revenu net est négatif, le déficit obtenu pourra s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros (mécanisme du déficit foncier de droit commun), procurant ainsi une économie d’impôt proportionnelle à tranche marginale d’imposition. Ce mécanisme est notamment utilisé par les programmes « Déficit foncier ».
L’impact fiscal de l’investissement devra également être complété par une éventuelle réduction d’impôt liée à un dispositif fiscal.
A retenir
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Un financement à crédit minore donc la fiscalité applicable à ces revenus.
- La fiscalité est le canal par lequel transitent les mécanismes incitatifs. L’avantage fiscal procuré représente la contribution de l’Etat au financement du bien.
Trésorerie : le rendement par les flux
L’impact sur la trésorerie se calcule après l’impact fiscal. Il vise à déterminer l’effort d’épargne ou le gain net de l’investissement. Il correspond simplement à la différence entre les recettes et les dépenses encaissées.
- Les recettes correspondent aux loyers perçus. (la contribution du locataire).
- Les dépenses regroupent les charges liées à l’immeuble, le remboursement de l’emprunt.
- L’impact fiscal sur la trésorerie pourra être positif (l’investissement génère une économie d’impôt) ou négatif (l’investissement locatif s’accompagne d’un accroissement de la fiscalité).
Cet impact global peut être rapporté au nombre de mois ou d’années de la période considérée pour déterminer un effort d’épargne ou un gain mensuel ou annuel.
A retenir
- L’impact sur la trésorerie correspond au rendement par les flux. Il est généralement négatif au cours des premières années lorsque le bien est acquis à crédit.
Patrimoine : le rendement par la plus-value
L’impact sur le patrimoine consiste à calculer le gain en capital généré par l’investissement, soit le rendement par le capital. Ce gain correspond à la valeur du bien diminuée de l’apport initial et du capital restant dû (CRD). Pour être totalement exhaustif, il convient de tenir compte de l’imposition sur les plus-values immobilières qui viendra diminuer le gain en capital.
A retenir
- Le prix de revente est la variable essentielle de toutes les simulations. Ainsi, il sera la seule source de rendement tant que l’impact sur la trésorerie sera négatif.
Un conseil : Attention aux investissements dans l’immobilier qui sont uniquement motivés par la recherche de rendement. Elles impliquent une logique spéculative d’achat-revente inévitablement risquée. Rendement et risque sont liés, vous l’aviez oublié ?
En revanche, un investissement locatif qui sera motivé par la recherche de revenus complémentaires présentera un rendement plus faible mais aussi un risque limité puisque le bien sera acquis pour être conservé.
Vous êtes prudent ? Investissez dans l’immobilier pour mettre en place des revenus complémentaires.
Vous aimez le risque ? Investissez dans l’immobilier pour rechercher une plus-value à la revente.
Arnaud Sylvain
votre conseiller
en investissements financiers &
courtier en assurance