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Résidences de services (2/2) : ne sous-estimez pas les risques

Immobilier

Juin 20

Les risques des résidences de services ne doivent pas être sous-estimés

L’immobilier géré (les résidences de services) permet de bénéficier des avantages fiscaux liés au statut LMNP sans ses inconvénients, en déléguant l’exploitation du bien à un gestionnaire. La signature d’un bail commercial sécurise l’investisseur car elle garantit la perception des loyers pendant la durée du bail (9 ans ou plus)… si tout va bien

Gestionnaire et bail commercial : attention, dangers

Le succès d’un investissement en résidences de services dépendra des critères habituels de l’investissement immobilier (l’emplacement et le coût d’acquisition) ainsi que du gestionnaire et du bail commercial. Ces deux critères ne doivent surtout pas être négligés car ils conditionnent le succès de l’opération :

  • Avant d’investir, il convient de s’assurer de la solidité et de la réputation du gestionnaire. C’est lui qui garantit les loyers et s’il disparaît, la garantie de loyer disparaît également.
  • Une attention particulière devra également être portée aux hypothèses (niveau des loyers, taux d’occupation, …) sur lesquelles repose l’exploitation de la résidence. Des hypothèses irréalistes ne pourront que déboucher sur la faillite du gestionnaire ou une réduction sensible des loyers lors du renouvellement du bail … voire les deux.
  • Le bail commercial devra également faire l’objet d’un examen minutieux. Ainsi par exemple, la prise en charge des gros travaux par l’exploitant, l’indexation des loyers, ainsi que la fréquence de renouvellement du mobilier devront impérativement être vérifiées. Par ailleurs, comme le bail commercial est aussi destiné à protéger l’exploitant, le montant des indemnités d’éviction (dues à l’exploitant en cas de non renouvellement du bail par l’investisseur) devra être précisé.

La plus grande prudence s’impose lors d’un investissement dans une résidence de services, elle sera l’assurance d’une tranquillité ultérieure. Par ailleurs, chaque type de résidence (EHPAD, résidences étudiante, de tourisme, d’affaires, etc.) a une structure de coûts particulière : pour toute résidence, vérifiez bien que le modèle d’exploitation et les bilans prévisionnels respectent les caractéristiques structurelles de la catégorie d’appartenance.

La revente, point faible des résidences de services

Contrairement aux biens immobiliers « classiques », les résidences de services ne dégagent généralement pas de plus-value à la revente. Leur objectif est de procurer des revenus complémentaires (rendement par les flux), pas de procurer un gain en capital. par ailleurs, le marché secondaire reste peu développé.

L’immobilier géré s’adresse en priorité à des investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires. Il permet de bénéficier de la fiscalité favorable du statut LMNP et donc d‘une rentabilité améliorée par rapport à la location nue, tout en délégant complètement la gestion du bien. Les investisseurs se trouvant dans les tranches les plus élevées de l’IRPP qui souhaitent mettre en place un complément de revenus sans avoir à s’occuper de gestion locative constituent la cible privilégiée de cette catégorie d’investissement.

Pour cumuler rentabilité et tranquilité, des précautions s’imposent donc :

  • N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel et à prendre le temps de la réflexion.
  • Ne vous limitez pas uniquement aux produits neufs. Envisagez également l’acquisition de produits dont le modèle d’exploitation a déjà fait ses preuves.

Vous êtes maintenant informé des avantages et des risques des résidences services. N’hésitez pas à vous renseigner sur les programmes proposés par le Cabinet arnaud Sylvain