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Placement immobilier : comment faire ?

Immobilier

Juin 13

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Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, mais vous hésitez sur le type de financement, l’ancien ou le neuf, la location nue ou meublée … ? Voici quelques éléments de réponse.

Êtes-vous plutôt « action » ou « obligation » ?

Avant de déterminer les modalités de votre placement immobilier, vous devez définir pourquoi vous souhaitez investir dans l’immobilier. Vos motivations orienteront vos choix.

  • Vous pouvez décider d’investir dans l’immobilier pour obtenir des revenus complémentaires, immédiats ou différés. L’objectif consiste à profiter des revenus gérés par le bien, comme si vous perceviez régulièrement le coupon d’une obligation.
  • Une autre motivation de l’investissement locatif consiste à miser sur une hausse des prix de l’immobilier afin de dégager une plus-value à la revente. Cette approche spéculative (la spéculation est une « opération consistant à acheter un bien en vue de réaliser un bénéfice de sa revente ultérieure ») s’apparente plutôt à la stratégie poursuivie avec une action, où le rendement provient largement de la plus-value à la revente. Ce parallèle avec les placements en actions et en obligations s’applique également aux risques de l’approche. L’approche « obligation » est moins risquée que l’approche « action ».

Même si ces motivations ne sont pas exclusives (vous rechercherez un bien dont la valeur peut s’apprécier ET qui fournit un rendement satisfaisant), l’approche que vous privilégierez impactera votre investissement.

Financement de votre investissement immobilier : comptant ou à crédit ?

Si vous recherchez des revenus immédiats, vous devrez envisager un financement comptant. En revanche, pour des revenus différés, un financement à crédit sera privilégié.

Pour une approche spéculative, financement à comptant ou à crédit sont possibles. Le coût du crédit réduira cependant d’autant la future plus-value.

Quant à la possibilité d’un financement à partir d’un crédit in fine, elle est réservée aux spéculateurs avertis et fortement déconseillée aux autres.

Placement immobilier dans l’ancien ou dans le neuf ?

Investir dans un logement neuf vous garantit un logement aux normes techniques de sécurité et une isolation phonique et thermique optimale, et des charges courantes plus faibles (facture énergétique allégée, absence de gros travaux à court terme …). Par ailleurs, les frais de notaire sont réduits comparativement à l’ancien. En revanche, un bien neuf est plus cher qu’un bien ancien et par définition, on ne peut savoir comment il vieillira. Enfin, les programmes neufs en centre-ville sont rares et/ou (très) chers.

L’achat dans l’ancien se révèle donc moins cher que dans le neuf, et il est plus facile de trouver un logement ancien bien situé. En revanche, un bien ancien nécessite un entretien plus coûteux (mises aux normes, ravalement, …).

Si vous êtes motivé par la recherche d’une plus-value rapide à la revente, un investissement dans l’ancien est à privilégier. Des travaux dans l’ancien permettent d’accroître la valeur du bien, alors qu’il est difficile de réaliser une plus-value avec un bien neuf. Celui-ci deviendra successivement un bien récent puis un bien ancien, avec les baisses de prix correspondantes.

Pour réaliser une plus-value à partir d’un bien neuf, la valorisation de son environnement devra donc dépasser (significativement) la perte liée à son vieillissement. Si vous recherchez une plus-value et que vous investissez dans le neuf, il vous faudra donc ajouter de la spéculation à la spéculation en pariant sur une forte appréciation du quartier où vous investirez.

Si vous recherchez des revenus complémentaires, une acquisition dans l’ancien ou dans le neuf est envisageable, d’autant plus que le neuf bénéficie d’incitations fiscales qui en limitent le surcoût.

Location nue ou meublée ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de bénéficier de la possibilité d’amortir votre bien et donc de défiscaliser partiellement ou totalement vos revenus locatifs pendant plusieurs années. En contrepartie, la location meublée impose une gestion plus contraignante.

La location meublée s’adresse donc plutôt aux investisseurs à la recherche de revenus complémentaires. Grâce au mécanisme de l’amortissement, ces revenus seront accrus car non fiscalisés.


Résidence de services ou location meublée dans l’ancien ?

Faut-il investir dans une résidence de services ou dans une location nue que vous transformerez en location meublée ? Si vous recherchez des revenus complémentaires, les deux options sont envisageables. En revanche, les investisseurs à la recherche d’une plus-value excluront la location meublée en résidence de services. La revente représente en effet le point faible de ce type d’investissement.

source : BFMBusiness


Faut-il privilégier un dispositif fiscal pour votre placement immobilier ?

Plusieurs dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif existent, chacun possédant ses spécificités. En réduisant le coût d’acquisition du bien, ils permettent théoriquement d’améliorer les perspectives de plus-value. Ces dispositifs s’appliquent cependant à des biens neufs ou remis à neuf. Les perspectives de plus-value à la revente seront donc plutôt limitées.

Investissement en direct ou pierre-papier ?

Vous pouvez également investir dans l’immobilier par l’intermédiaire de SCPI. Vous bénéficierez alors d’une réduction des risques grâce à une diversification des biens et des localisations. Cependant, les SCPI concernent plutôt l’immobilier professionnel (entreprises, commerces). Hormis les SCPI fiscales, elles ne représentent pas un réel substitut à l’investissement immobilier en direct. Ainsi, elles ne permettent pas d’investir dans l’immobilier ancien ou les résidences de services.

Tout cela vous paraît compliqué ? Si vous voulez être sûr de ne pas vous tromper, investissez dans un studio ancien situé dans le centre d’une grande ville. Cette solution passe-partout vous offrira suffisamment de flexibilité pour répondre à tous vos objectifs.

Vous avez des remarques, des questions ? N’hésitez pas à laisser vos commentaires ou à adresser un e-mail au Cabinet arnaud Sylvain