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Résidences de services : saisissez l’occasion

Immobilier

Août 08

LMNP - saisissez l'occasion

Acquérir un appartement d’occasion dans une résidence de services déjà en exploitation vous permet de choisir une résidence dont le modèle et la rentabilité ont été validés. En conséquence, les principaux risques liés à ce type d’investissement sont sensiblement réduits alors que la rentabilité est préservée.


Sommaire


LMNP dans l’ancien : rentable mais exigeant

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) possède deux avantages :

  • Il autorise l’amortissement du bien et donc la soustraction des montants amortis à l’impôt ;
  • La plus-value éventuelle lors de la revente obéit au régime d’imposition des particuliers (exonération d’IR au bout de 22 ans).

En contrepartie, les obligations comptables et la gestion courante d’un bien loué meublé sont relativement lourdes. Organiser soi-même sa location meublée est une opération rentable à réserver à des investisseurs avertis et disponibles.

Résidences de services neuves : un modèle aléatoire

Les résidences de services permettent de bénéficier des avantages du statut LMNP sans les inconvénients. La gestion du bien – un appartement dans une résidence de services (résidence étudiante, de tourisme, d’affaires, seniors ou EHPAD) – est entièrement confiée à un exploitant avec lequel l’investisseur signe un bail commercial de longue durée (9 ans ou plus) lui garantissant la perception régulière de loyers.

Dans un tel schéma, l’exploitant joue un rôle central. S’il connaît des difficultés ou s’il fait faillite, le montage s’effondre et le rêve peut vite tourner au cauchemar. Or, ce risque n’est pas à négliger : même si les faillites restent limitées, les retards de loyers et les renégociations à la baisse lors du renouvellement du bail sont en revanche fréquents.

Pourquoi ? Parce que le modèle économique a été trop ambitieux et se révèle intenable. Face à des recettes en baisse et/ou des charges non anticipées, la survie passe alors entre autres par une réduction des loyers versés aux investisseurs. En conséquence, la valeur de revente du bien se réduit d’autant puisque la rentabilité est un critère essentiel de l’investissement dans les résidences de services. Or si les loyers sont réduits de moitié, la valeur du bien doit également être réduite de moitié pour maintenir la rentabilité.

Résidences de services en exploitation : le chaînon manquant ?

L’investissement dans une résidence de services déjà en exploitation représente un compromis intéressant. Entre le LMNP dans l’ancien rentable mais exigeant et les résidences de services neuves au modèle incertain, l’acquisition d’un bien d’occasion est une solution à considérer sérieusement.

Le modèle économique des résidences de services neuves dépend d’hypothèses parfois trop optimistes qui impliqueront alors inévitablement des ajustements. Or contrairement aux résidences neuves, le modèle économique des résidences en exploitation peut être apprécié et analysé à partir de données réelles. Ainsi, alors que le prix des biens neufs dépend d’une rentabilité hypothétique et théorique, il repose sur les réalités de l’exploitation pour les biens d’occasion.

Acquérir un bien d’occasion dans une résidence de services permet donc de réduire le risque lié à l’exploitation et au gestionnaire. Il est tout à fait possible d’éplucher les comptes et de visiter la résidence avant d’investir. Attention néanmoins, tous les biens d’occasion ne sont pas forcément des opportunités à saisir. Une résidence mal conçue et reposant sur un modèle bancal ne deviendra jamais une bonne affaire.

L’occasion fait le larron

Comme les biens d’occasion possèdent l’avantage de fournir une visibilité sur leur exploitation, il paraît judicieux de s’orienter vers ce type de biens qui permet de bénéficier des avantages de l’immobilier géré tout en en réduisant les risques. Par ailleurs, l’immobilier neuf atteint des sommets parfois déraisonnables, et les résidences de services ne sont pas épargnées.

L’investissement devra néanmoins reposer sur des évaluations robustes et sérieuses. Il ne s’agit pas de se précipiter sur le premier bien venu mais de prendre le temps de la réflexion, voire de se faire accompagner par un professionnel. Si vous en doutez, vous pouvez consulter cette enquête sur les résidences de services.

Si l’investissement dans une résidence de services en exploitation vous intéresse, le Cabinet arnaud Sylvain propose des biens d’occasion grâce à des partenariats noués avec des acteurs reconnus.

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