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Résidences de tourisme : le risque ne prend pas de vacances

Immobilier

Juil 23

Résidences de tourisme : Dénichez la perle rare avec le Cabinet arnaud Sylvain

Les résidences de tourisme sont accusées de nombreux maux. A raison, car de nombreux exploitants ont failli en s’écartant des fondamentaux de cette activité. A tort, car les efforts consentis par les acteurs du secteur sont réels. A condition d’être (très) vigilant, certaines résidences de tourisme représentent de réelles opportunités d’investissement.

Les résidences de tourisme, entre méfiance et dénonciation

Les résidences de services présentent des avantages indéniables : la fiscalité avantageuse du statut LMNP et une gestion intégralement déléguée à un exploitant. Si l’investisseur recourt en plus à un professionnel pour assurer la comptabilité de son bien (charge déductible), il ne lui reste plus qu’à percevoir ses loyers.

Malheureusement, certaines résidences de services reposent parfois sur un modèle économique non viable. Les conséquences se révèlent alors douloureuses pour l’investisseur, entre réduction drastique des loyers ou départ pur et simple de l’exploitant. Si les résidences les mieux situées peuvent survivre au départ d’un exploitant, les autres se transforment alors en véritable cauchemar.

Or, de nombreux investisseurs en résidences de tourisme ont vécu ce cauchemar. Plusieurs exploitants ont en effet fait faillite à cause d’un modèle économique biaisé, entre 2007 et 2009. D’autres (gros) acteurs du secteur ayant eux aussi connu des problèmes entre 2010 et 2012, il est donc compréhensible que ce secteur soit désormais si décrié. Comme le souligne P. Terly (article pour l’AGEFI Actifs, 07/09/2012, disponible sur le site de la FNAPRT),

« Dans ce contexte, l’intérêt de l’acquisition d’un logement en résidence de Tourisme est remis en cause »

Les ravages du dispositif Demessine

A l’origine des dérives récentes des résidences de tourisme se trouve le dispositif Demessine, réduction d’impôt pour l’acquisition de résidences de tourisme dans les zones de revitalisation rurale. Très attractif dans son concept (avec une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 25 % de l’investissement), il a pourtant été supprimé à compter du 31 décembre 2010, soit deux ans avant le terme initialement prévu. Son inadéquation avec les réalités du marché du tourisme rural et la nécessité de mettre fin au « comportement frauduleux de certains opérateurs économiques » (P. Marini, rapport sur le PLF 2011) sont parmi les arguments avancés pour le supprimer.

Le dispositif Demessine a en effet conduit à la création et à la commercialisation de résidences de tourisme présentant de nombreux travers relevés par P. Terly :

« une aubaine fiscale, un emplacement sans potentiel touristique, une commercialisation des séjours insuffisante, une prépondérance de la promotion immobilière sur l’exploitation. Sans oublier un prix immobilier élevé sur lequel les loyers doivent s’aligner pour afficher un rendement satisfaisant. »

Le dispositif Demessine
Bénéficiaires Contribuables, personnes physiques
Associés personnes physiques de sociétés non soumises à l’IS
Nature de l’opération Acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
Acquisition de logements à réhabiliter
Résidences ou établissements concernés Résidences de tourisme classées
Zone de l’investissement Zone de revitalisation rurale (ZRR) / Zones objectif 2 (sauf agglo. de + de 5 000 habitants / Périmètre d’intervention d’un EP. agglo. nouvelle
Engagement de location Neuf ans
Plafond d’investissement 50 000 euros (personne seule) / 100 000 euros (couple)
Base de la réduction d’impôt Prix de revient du logement
Taux de la réduction d’impôt 25 % (logements neufs ou VEFA)
20 % (réhabilitation)
Montant maximal de l’avantage 12 500 euros (personne seule) / 25 000 euros (couple) – logements neufs ou VEFA)
10 000 euros (personne seule) / 20 000 euros (couple) – réhabilitation)
Source : Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie

Un modèle détourné

Le modèle des résidences de tourisme a prouvé sa pertinence. Selon le Syndicat National des Résidences de Tourisme, les 2 000 résidences existantes accueillent chaque année 17 millions de touristes et génèrent un chiffre d’affaires de 3,3 milliards d’euros. Le succès d’une résidence dépend cependant largement de la fréquentation touristique. Ainsi, il semble évident qu’une résidence de tourisme sans potentiel touristique n’est pas viable. Or, la stratégie mise en place par certains promoteurs-exploitants a permis d’entretenir ce mirage :

« Au départ, des biens survendus avec une partie de cette survente reversée au gestionnaire sous forme de fonds de concours destinés au lancement de la résidence. Objectif : verser au propriétaire un loyer surévalué qui va rapidement s’avérer supérieur au prix du marché.

Au bout d’un certain temps, le gestionnaire, sous couvert de crise économique ou de difficultés de trésorerie se tourne donc vers le propriétaire pour lui demander de baisser son loyer. Il a recours parfois à la mise en sauvegarde judiciaire. Il est déclaré en faillite. Le propriétaire se retrouve dans une situation catastrophique, loin du plan idyllique qu’on lui avait fait miroiter […]. Bref, le
placement sans risques annoncé devient vite un véritable cauchemar. »

Georges Guérin, Président de la Fédération Nationale des Propriétaires de Résidence de Tourisme

Cette stratégie désastreuse explique que les investisseurs se détournent de résidences de tourisme et leur préfèrent d’autres types de résidences de services (résidences seniors, étudiantes, ou EHPAD) ou d’investissements (immobilier nu, SCPI, …). Et pourtant …

Et si c’était le bon moment pour investir en résidence de tourisme ?

Les problèmes rencontrés par les investisseurs révèlent en creux les atouts indispensables et fondamentaux que doit posséder une résidence de tourisme :

  • Un emplacement de qualité. Cet emplacement garantit le potentiel touristique de la résidence. Il offre également une protection en cas de départ de l’exploitant : un autre exploitant pourra être trouvé, à moins que la valeur patrimoniale de la résidence n’incite les investisseurs à se réapproprier les biens.
  • Un modèle économique viable : l’exploitant doit offrir des tarifs de séjour compétitifs assurant le remplissage de la résidence. Par ailleurs, le rendement doit être attractif pour l’investisseur ; en conséquence, le coût d’acquisition doit être réaliste.

Afin de s’assurer de la viabilité d’une résidence de services, une acquisition sur le marché secondaire est envisageable. L’investisseur peut juger directement du modèle économique de la résidence, et de son emplacement.

Par ailleurs, la mauvaise image du secteur a conduit ses principaux acteurs à revenir à ces fondamentaux. Si des résidences existantes connaissent toujours des problèmes, les nouvelles résidences représentent parfois de réelles opportunités d’investissement. Sous pression, les acteurs du secteur consentent des réductions qui permettent d’accroître d’autant le rendement. A condition d’accepter quelques turbulences (que l’on retrouve cependant dans toutes les résidences de services), un rendement significatif peut être obtenu.

La crise des résidences de tourisme aura donc eu deux conséquences bienvenues :

  • Révéler que l’investissement dans les résidences de tourisme (et plus généralement dans les résidences de service) n’est ni sans risque ni totalement sécurisé.
  • Pour ceux qui acceptent ces risques, la crise aura permis de faire émerger des offres attractives affichant une rentabilité intéressante.

Vous l’aurez compris, la prudence s’impose si vous souhaitez investir dans une résidence de services. Si vous respectez quelques règles claires, vous pourrez néanmoins investir dans une résidence et profiter pleinement des avantages de ce type d’investissement. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel ;-).