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Résidences seniors : investissez dans l’or gris

Immobilier

Avr 02

senat

La population des seniors de 75 ans et plus doublera d’ici 2060. Face à cette évolution démographique, les résidences seniors se développent et représentent une opportunité d’investissement. Profitez-en.

La population de 75 ans et plus doublera d’ici 2060

Le vieillissement des classes nombreuses de l’après-guerre couplé à l’allongement de l’espérance de vie modifie sensiblement la structure par âge de la population française.

Alors que la France comptait 12 millions de 60 ans et plus en 2000, ils sont désormais 16 millions en 2015. D’après les projections démographiques de l’Insee pour la France métropolitaine, cette population devrait continuer à progresser pour s’élever à près de 24 millions en 2060 (30 % de la population).

À l’intérieur de la population de 60 ans et plus, la population de 75 ans et plus devrait progresser nettement à compter de 2020. Elle passerait ainsi de 6 millions de personnes en 2020 à 8,5 millions en 2030 puis 12 millions en 2060 (16 % de la population).

Le développement d’une offre adaptée, les résidences seniors

Face à cet accroissement de la population âgée de 75 ans et plus, une nouvelle offre de logements émerge : les résidences seniors, destinées plus particulièrement à des personnes très âgées mais non-dépendantes.

Ces résidences seniors reposent sur la conviction que la population âgée non-dépendante a besoin de logements adaptés (pour des personnes à mobilité réduite ou pour éviter des risques de chute), mais qu’elle souhaite également disposer de liberté au travers d’un logement individuel et d’un certain confort (obtenu grâce à des services collectifs ou sur mesure).

Les résidences seniors représentent donc le chaînon manquant entre le domicile historique et l’établissement médicalisé (l’EHPAD).

Les résidences seniors de deuxième génération, un modèle gagnant

Une première génération de résidences seniors s’est développée au cours des années 1970 à 1990. Les occupants y étaient majoritairement propriétaires, et le coût des services était inclus dans les charges de copropriété. Ces charges incompressibles sont rapidement devenues des sujets de litiges entre propriétaires, ainsi qu’un frein à la revente de ces biens. En conséquence, ces résidences ont progressivement disparu.

Les résidences seniors de seconde génération s’efforcent de corriger les défauts des résidences de première génération. Pour parvenir à des services individualisés et à un coût maîtrisé, elles font désormais intervenir trois acteurs :

  • Un investisseur : propriétaire des murs, il perçoit de l’exploitant des revenus garantis par bail commercial. Cet investisseur bénéficie du statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
  • Un exploitant qui assure le fonctionnement de la résidence et organise les différents services. Il assume également le risque de vacance des logements.
  • Un résident locataire : la location permet à chaque locataire d’être mobile et de pouvoir trouver le logement adapté à des besoins qui évoluent. Elle permet par ailleurs d’optimiser le taux de remplissage de la résidence et d’assurer la rentabilité de l’investissement.

La demande d’un habitat adapté aux seniors non-dépendants devrait exploser. Du côté de l’offre, les résidences seniors de seconde génération permettront de répondre à cette demande. L’investissement dans une résidence seniors semble donc un investissement intéressant. Faut-il pour autant se précipiter sur la première résidence venue ?

Les clés pour investir dans une résidence seniors

Tout d’abord, investir dans une résidence seniors vise à procurer des revenus complémentaires. Le rendement de ce type de placement ne se situe pas dans une éventuelle plus-value à la revente.

  1. Afin de garantir le succès de votre investissement, vous apporterez une attention particulière à l’emplacement de la résidence. Il doit être adapté à des seniors.
  2. Le montant du loyer acquitté par les locataires ainsi que le coût des services devront également être examinés avec attention. Le coût supporté par un locataire doit être cohérent avec les offres d’hébergement comparables et avec le pouvoir d’achat des seniors.
  3. La qualité et l’expérience de l’exploitant sont une autre dimension essentielle. Un exploitant dont le business model a prouvé son efficacité doit être privilégié.
  4. Enfin, la taille de la résidence et les équipements disponibles sont des éléments à ne pas négliger. Plus les équipements seront développés, plus les charges de copropriété seront élevées. Attention à maintenir ces charges dans des limites acceptables.

En raison du vieillissement de la population, les résidences seniors sont devenues un marché hyper concurrentiel qui attire toujours plus de nouveaux acteurs et de nouveaux modèles d’exploitation. Pour vous y retrouver dans cet environnement en évolution permanente, n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste. Il vous accompagnera dans le choix du produit adapté à vos besoins et vos objectifs.

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