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Réussir son investissement locatif avec le dispositif Pinel ? C’est possible !

Immobilier

Juin 12

Sylvia Pinel

Le dispositif Pinel procure une réduction d’impôt substantielle en échange de contraintes relativement lourdes (normes de construction, plafonnement de loyer et des ressources du locataire…). Saurez-vous en profiter ?

 

Dispositif Pinel : une réduction d’impôt élevée en contrepartie de contraintes importantes

Les dispositifs d’investissement locatif visent à relancer le secteur de la construction. Ils permettent de déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition d’un logement, à condition de le louer.

L’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire, dit Pinel. Il remplace le dispositif Duflot et s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014 et désormais jusqu’au 31 décembre 2017. Il s’adresse aux investisseurs fiscalement domiciliés en France et prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

Une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant de l’investissement

La réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans. Elle est calculée sur la base du prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €. Par ailleurs, l’investissement réalisé au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable. ne peut excéder 300 000 €. Enfin, la réduction d’impôt Pinel s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux.

Quels logements ?

La réduction d’impôt Pinel concerne

  • les logements acquis neufs
  • le logements acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • les logements que l’investisseur fait construire
  • les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs
  • les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logements

Par ailleurs, les logements éligibles à la réduction d’impôt Pinel doivent respecter un haut niveau de performance énergétique et se trouver dans des zones géographiques précises. Ils doivent ainsi se situer en zones A , A bis, B1, voire B2 s’il y a un besoin particulier en logement locatif et sous réserve de la délivrance d’un agrément de l’État.

  • Zone A BIS : Paris et sa première couronne
  • Zone A : les grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • Zone B1 : les grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
  • Zone B2 : les villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants. Les logements situés dans cette zone sont éligibles au dispositif Pinel sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région.
  • Zone C : il s’agit du reste du territoire. Cette zone est non éligible à la loi Pinel.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 par arrêté du 1er août 2014., modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014.

Les engagements du propriétaire

Le propriétaire doit respecter plusieurs engagements pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :

Les conditions d’application du dispositif sont commentées par la documentation fiscale BOI-IR-RICI-360-20-30.

Le dispositif Pinel procure une réduction d’impôt substantielle en échange de contraintes relativement lourdes en termes de normes de construction, de montant d’investissement, de loyer, et de ressources des occupants. Comment en profiter au mieux ?

Etes-vous prêt à investir dans l’immobilier ?

Avant de vous précipiter chez un promoteur immobilier pour bénéficier du dispositif Pinel et de la réduction d’impôt associée, vous devez vous interroger sur votre situation et sur l’intérêt que représenterait pour vous un investissement immobilier.

A moins que vous n’envisagiez un financement comptant, le coût de cet investissement devra être compatible avec votre situation financière. Une évaluation préalable de votre capacité d’épargne ainsi que de vos ressources et de vos dépenses sur les 10 à 15 prochaines années est donc nécessaire.

Vous devez également vous interroger sur la pertinence d’un investissement immobilier. Pour quelles raisons souhaitez-vous investir ? Envisagez-vous une revente du bien ou la génération de revenus complémentaires ? Un investissement immobilier est-il cohérent avec vos projets, votre profil de risque, vos ressources et votre patrimoine ? Préférez-vous investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

 
Investissement immobilier : rendement par le stock et par les flux

Le rendement d’un investissement locatif provient des flux de revenus procurés et de la plus ou moins value lors de la vente du bien.

  • Les investisseurs qui s’inscrivent dans une logique de cession adoptent une approche spéculative. Ils parient sur une hausse des prix de l’immobilier. Une telle approche est particulièrement risquée dans le cadre du dispositif Pinel (ou tout autre dispositif similaire) car le risque existe que de nombreux investisseurs de la même résidence cèdent leur bien au même moment. Cet afflux d’offres risque alors de se répercuter sur le prix de vente.
  • Les investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires adoptent en revanche une logique plus prudente… et donc avec une rentabilité espérée moindre.

Pour en savoir plus, Faut-il spéculer sur une plus value à la revente ?

 

Les clés pour bien investir dans l’immobilier neuf

Vous êtes prêt à investir dans l’immobilier, et plus particulièrement dans l’immobilier neuf ? Pour réussir cet investissement, quelques précautions s’imposent.

Un emplacement recherché

Vous le savez certainement, l’emplacement constitue le critère principal de tout investissement immobilier. Vous devez absolument choisir un bon emplacement.

Oui, mais encore ?

  • L’investissement immobilier locatif en loi Pinel concerne les logements situés dans des zones « tendues », où la demande de logements est supérieure à l’offre. En théorie donc, l’investisseur est quasiment assuré de trouver des locataires, d’autant que les plafonds de loyer assurent un positionnement tarifaire cohérent. En pratique cependant, les zones sont relativement vastes et ne sauraient à elles seules garantir la qualité de l’emplacement. Tout au plus vous évitent-elles les très mauvaises localisations.
  • Vous choisirez plutôt l’emplacement de votre investissement en fonction de critères pérennes tels que la proximité d’un moyen de transport en commun, de commerces et d’équipements urbains comme les crèches, les écoles, les collèges, les lycées.
  • Une analyse de la demande locative sera par ailleurs impérative. Vous pourrez ainsi calibrer votre investissement au mieux selon que la demande provient d’un bassin d’emplois, de la présence de facultés ou de grandes écoles. Dans votre analyse de la demande locative, n’oubliez pas de vous renseigner sur le niveau des loyers. Il peut être inférieur au plafond légal, parfois retenu (à tort) dans les simulations qui vous sont proposées.
  • La sélection de l’emplacement est d’autant plus importante qu’un bon emplacement attirera plus facilement les propriétaires occupants. Or, une résidence est mieux entretenue lorsque des propriétaires l’occupent. En revanche, les résidences peuplées très majoritairement de locataires tendent à connaître une usure prématurée.
  • Une résidence de qualité

    Outre l’emplacement, les caractéristiques de la résidence dans laquelle vous investirez sont également importantes. La qualité de construction ne devra pas être négligée, et il conviendra donc de se renseigner sur les programmes déjà commercialisés par le promoteur que vous envisagez de retenir (il est difficile de juger de la qualité d’un programme sur plans).

    Vous veillerez également aux caractéristiques de la résidence et vous vous méfierez des programmes dont les charges de copropriété risquent d’être élevées en raison de prestations telles que le chauffage collectif, la présence d’un gardien, les ascenseurs et les espaces verts…

    Un prix d’acquisition maîtrisé

    Vous devrez enfin porter une attention particulière au coût de votre investissement. Même si vous parvenez à trouvez un programme de qualité bien placé (cela existe), vous devrez veiller à son prix.

    Si le neuf est naturellement plus cher que l’ancien, un surcoût de l’ordre de 30 % semble une limite à ne pas dépasser.

     

    Ces différents points d’attention conduisent à plusieurs recommandations essentielles pour ceux qui envisagent d’investir dans le neuf et de bénéficier du dispositif Pinel :

  • Un bon emplacement ne peut se choisir à partir de simples prospectus, photos ou documents commerciaux. Déplacez-vous afin de juger par vous-même.
  • Compte tenu du coût plus élevé de l’immobilier neuf et de la difficulté de trouver un emplacement pleinement satisfaisant, il se pourrait qu’aucun bien ne satisfasse à la fois vos exigences et votre budget. Dans ce cas et si vous souhaitez malgré tout investir dans l’immobilier, tournez-vous vers l’immobilier ancien et privilégiez l’emplacement. L’investissement dans l’ancien présente lui aussi de nombreux avantages, ne cherchez pas à bénéficier d’une réduction d’impôt à tout prix !

N’oubliez pas que la réduction d’impôt que vous accorde l’Etat n’est pas un cadeau. Il s’agit de la contrepartie des risques liés à l’investissement locatif que vous acceptez d’assumer (malfaçons ou retard de livraison, vacance locative, rentabilité trop faible en raison d’un loyer surestimé et/ou de charges sosu-estimées…). Autant donc essayer de limiter ces risques au maximum.