Une SCI, pourquoi faire ?

Une société civile immobilière permet d’organiser la gestion et la transmission détenus à plusieurs. Cette alternative à l’indivision est-elle vraiment intéressante ? Oui, si vous ne souhaitez pas louer en meublé.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une SCI ?
• Quand est-il intéressant de créer une SCI ?
• Une SCI, comment faire ?
• Pour en savoir plus

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Lorsque plusieurs personnes décident d’acquérir un bien immobilier, l’indivision apparaît comme la solution la plus facile et la moins contraignante. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière, sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

Alternativement à cette acquisition en direct, ces personnes peuvent aussi choisir de créer une société dont ils seront les associés et qui détiendra ce bien immobilier. Si elle est plus complexe, la mise en place d’une SCI permet en revanche de faciliter la gestion et la transmission des biens qu’elle détient. L’indivision impose en effet plusieurs contraintes qui peuvent conduire à lui préférer une SCI :

• • Dans une indivision, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité. Dans une SCI, les règles de décision sont fixées par les statuts.
  • Dans une indivision, un indivisaire peut décider unilatéralement de céder sa quote-part à qui il le souhaite, même si les coindivisaires disposent d’un droit de préemption (s’ils ne peuvent ou ne veulent exercer ce droit, la quote-part peut être cédée librement). Par ailleurs, il peut imposer la cession du bien s’il ne parvient pas à vendre sa quote-part. Comme le pose le Code civil,

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

• • En revanche dans une SCI, les parts ne peuvent être cédées librement. Un agrément par les autres associés est impératif :

« Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés » (article 1861 du Code civil).

Comparativement à l’indivision, le recours à une SCI facilite donc la gestion et la transmission d’un patrimoine appartenant à plusieurs personnes.

Quand est-il intéressant de créer une SCI ?

Pour transmettre en conservant la gestion

Contrairement à une situation d’indivision où la quote-part détenue détermine le poids dans les décisions, la SCI permet à un associé minoritaire de prendre des décisions importantes dès lors qu’il gère la SCI. Cette distinction de l’avoir et du pouvoir est particulièrement importante lorsqu’il s’agit de transmettre un bien de son vivant tout en en conservant la gestion.

S’il est possible de donner la pleine propriété d’un bien immobilier par morceaux, cela crée une situation d’indivision. En conséquence, la répartition des pouvoirs s’en trouvera modifiée. Ceci peut être évité avec une SCI dès lors que les statuts auront été correctement rédigés. Le cédant (les parents, par exemple) pourra demeurer gérant de la SCI, même en ne détenant qu’une fraction négligeable des parts de la SCI (les parts étant progressivement transmises aux enfants).

Pour conserver un bien dans le patrimoine familial

L’indivision est instable et comporte un risque de cession du bien lorsqu’un indivisaire souhaite se retirer. Pour éviter la sortie d’un bien du patrimoine familial (une maison de famille par exemple), il est possible de recourir à une SCI pour en verrouiller la propriété. Toute personne souhaitant devenir associé d’une SCI doit en effet recevoir l’agrément des autres associés.

Lorsque des concubins acquièrent un bien à deux et souhaitent que le survivant le conserve en cas de décès de l’autre

Dans une indivision, le décès d’un indivisaire conduit automatiquement à y faire entrer ses héritiers. Or, ceux-ci pourront décider de ne pas y rester et d’en sortir. Cette situation peut être évitée grâce au démembrement croisé de parts de SCI. Chaque indivisaire possède la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. En cas de décès, le survivant devient plein propriétaires des parts dont il ne détenait que la nue-propriété. Il dispose ainsi de l’usufruit de l’ensemble des parts de la SCI, ce qui le protège de toute vente forcée ou départ imposé.

Pour y loger des biens professionnels

Il est préférable de dissocier la détention des locaux professionnels et l’activité opérationnelle et de recourir à deux sociétés distinctes, une SCI et une société opérationnelle. Ainsi, si la société opérationnelle connaît des difficultés, les locaux seront protégés car logés dans une autre société.

Une SCI, comment faire ?

Constitution

• La création d’une SCI commence par la rédaction des statuts. Outre la présence de mentions obligatoires dans les statuts (objet, durée, nombre d’associés, capital social…), ces statuts fixent les règles du jeu entre les associés. Il est donc essentiel de les rédiger avec soin, pour être sûr qu’ils soient adaptés aux objectifs poursuivis. Ainsi par exemple, un gérant disposant des pleins pouvoirs pourra faire des travaux ou vendre le bien sans consulter les associés.
• Après que les statuts ont été signés par les associés, une demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit être effectuée auprès du centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce).
• Un avis de constitution doit ensuite être publié dans un journal d’annonces légales.

Société Civile Immobilière à l’IR ou à l’IS ?

Sans option particulière, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclarera les revenus qu’il percevra de la SCI (et déduira les charges correspondantes) dans la catégorie des revenus fonciers.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société peut amortir les immeubles qu’elle détient, c’est-à-dire en déduire chaque année une fraction de ses revenus. Les amortissements réduisent donc les revenus imposables. Cependant, ils accroissent en revanche la plus value puisqu’ils seront réintégrés lors de son calcul. La plus value sera calculée en retenant comme valeur d’acquisition la fraction non amortie du bien (sa valeur net comptable).

Par ailleurs, les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés lorsqu’ils sont versés aux associés puisqu’ils doivent subir l’impôt sur les sociétés puis l’impôt sur le revenu au titre des dividendes versés.

Si le choix d’une option à l’IS est parfois intéressant, il convient de se montrer particulièrement prudent car cette option est irrévocable. Pour en savoir plus sur les SCI à l’IS, SCI et IS.

SCI et durée du bail

En vertu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une SCI ne peut conclure que des baux d’une durée minimum de 6 ans, à moins que cette SCI ne soit détenue société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (SCI familiale) :/p

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 [dont la SCI familiale] et à six ans pour les bailleurs personnes morales. »

Attention, une SCI constituée entre partenaires pacsés est considérée comme une SCI classique.

SCI et location meublée (LMNP)

Une SCI est une société civile dont l’activité prépondérante ne peut être commerciale. Or, l’activité de location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale, taxable selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En conséquence, une SCI ne peut avoir une activité de location meublée comme activité prépondérante sous peine d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés (article 206-2 du Code général des impôts). Si une SCI à l’IS peut donc sans problème exercer une activité de location meublé, SCI à l’IR et location meublée sont incompatibles

Pour en savoir plus

 
Droit-finances.net – La SCI (Société Civile Immobilière) – Définition et avantages

Notaires.fr – La SCI familiale

LeParticulier.fr – Sept bonnes raisons de créer une société civile immobilière

pap.fr – Société civile immobilière : mode d’emploi

Arnaud Sylvain

Conseiller financier indépendant
Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

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