Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), un statut à (re)découvrir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) cumule deux points forts : l’amortissement du bien et la taxation des plus-values selon le régime des particuliers.

Sommaire

• Amortissement + taxation des plus-values au régime des particuliers : la combinaison gagnante
• LMNP dans l’ancien : redoutable
• La rentabilité se mérite
• Ressources
• LMNP : précisions sur le décès de l’investisseur

Amortissement + taxation des plus-values au régime des particuliers : la combinaison gagnante

En avril 2009, l’amendement Censi-Bouvard a créé un régime de défiscalisation octroyant une réduction d’impôt aux contribuables qui investissent dans des résidences de services. Eclipsé par cette réduction d’impôt, le statut de LMNP « Classique » peine à exister. À tort, car ce statut possède de nombreux avantages :

• Le bien peut être amorti. L’assiette des revenus imposables est réduite en conséquence.
• Au moment de la cession du bien, les amortissements ne font l’objet d’aucune réintégration pour déterminer le montant de la plus-value réalisée. Les loueurs en meublé non professionnels relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers.
• Par ailleurs, les déductions de charges sont élargies: les frais de notaire, les droits de mutation et d’enregistrement, les commissions, peuvent être déduits.

LMNP dans l’ancien : redoutable

Contrairement au dispositif Bouvard-Censi, le statut de LMNP « Classique » ne se limite pas aux biens neufs. Il est possible d’en bénéficier pour des logements anciens. Cela permet alors d’accéder à des emplacements rarement disponibles pour l’immobilier neuf (centre-ville).

Par ailleurs, acquérir un bien nu dans l’ancien et le louer meublé permet de s’assurer d’une cession facilitée. Il suffira de revendre le bien nu. Le problème de la cession, talon d’Achille de l’investissement dans les résidences de services, est ainsi écarté.

La rentabilité se mérite

Le statut de LMNP possède plusieurs avantages et sa rentabilité s’accroît lorsqu’il est effectué en acquérant un bien non dédié (un bien nu, par exemple) dans l’ancien. Mais dans ce cas, il est à réserver aux investisseurs qui ont une véritable appétence pour l’immobilier. Cela leur permettra d’accepter la complexité et les spécificités du dispositif :

• L’obligation de meubler le logement et d’en renouveler régulièrement le mobilier.
• Des obligations comptables alourdies.
• Les règles particulières de la location meublée, et notamment la signature de baux d’une année (parfois moins). Le taux de rotation des locataires s’en trouve augmenté.
• L’acquisition de petites surfaces, les grandes superficies se prêtant moins à la location meublée (de moins en moins cependant).

Pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages du statut LMNP sans les inconvénients, l’investissement dans les résidences services est une alternative. Mais attention, si les résidences services possèdent des avantages indéniables, elles comportent également des risques.

Ressources

Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) : BIC – Champ d’application et territorialité – Location en meublé – Régime fiscal des locations meublées

LMNP : précisions sur le décès de l’investisseur

Guillaume Fonteneau, (Leblogpatrimoine.com) a rédigé un billet essentiel sur les conséquences fiscales du décès de l’investisseur (à lire impérativement !). En résumé,

• Si le bien a été acquis à crédit, le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur. L’indemnité d’assurance perçue sera considérée comme un produit exceptionnel imposable à l’IR et aux prélèvements sociaux.
• La plus value latente sera imposée alors même qu’il n’y aura pas vente de l’immeuble. Le décès de l’investisseur sera le fait générateur de l’imposition au titre de la plus value des particuliers (LMNP).une réponse du Secrétariat d’État auprès du ministère des finances et des comptes publics chargé du budget – Publiée dans le JO Sénat du 28/05/2015 – page 1248 précise que la donation (ou succession) d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. Plus de précisions sur le site du Blog Patrimoine.

En conséquence, la souscription d’une assurance temporaire décès permettant d’acquitter ces taxes est fortement recommandée.

Arnaud Sylvain

Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

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