Location Meublée non Professionnelle : Pourquoi ? Comment ? Où ?

La location meublée est un mode de location qui séduit de nombreux propriétaires en raison de ses avantages fiscaux et de la demande croissante, notamment dans les grandes villes.

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée se distingue de la location nue par la mise à disposition d’un logement équipé, prêt à être habité immédiatement.

Pour qu’une location puisse être considérée comme meublée, la loi impose la présence de certains équipements essentiels dans le logement : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, chaises, etc.

La location meublée vise à offrir un logement complet où le locataire n’a plus qu’à poser ses affaires personnelles.

Les meubles qui doivent obligatoirement se trouver dans une location meublée

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Location nue et location meublée : quelles différences ?

La location meublée présente des différences significatives avec la location nue, notamment en termes de durée du bail, de dépôt de garantie et de fiscalité.

Dans le cas d’une location nue, le bail est signé pour une durée minimale de trois ans, tandis qu’en meublé, la durée du bail est généralement d’un an (renouvelable) ou de neuf mois pour les étudiants. Un bail mobilité est également possible pour les locations meublées.

De plus, le dépôt de garantie est plus élevé en location meublée, pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer.

Enfin, la fiscalité est plus avantageuse pour les propriétaires en meublé, avec des revenus locatifs déclarés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant plus de possibilités de déductions que la catégorie des revenus fonciers appliquée aux locations nues.

Le bail mobilité : un contrat de location temporaire adapté à certains profils

Le bail mobilité est un contrat de location meublée exclusivement réservé à des locataires dont la situation correspond à l’un des critères suivants :

• Étudiant
• Stagiaire
• Personne en formation professionnelle
• Apprenti
• Personne en mutation professionnelle
• Personne en mission temporaire (mission professionnelle, service civique, etc.)

La durée du bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction automatique. Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, il devra signer un nouveau contrat, cette fois sous la forme d’un bail d’habitation classique.

La durée du bail peut néanmoins être modifiée une seule fois par avenant, sans excéder la limite des 10 mois.

Contrairement à d’autres baux, le bail mobilité ne nécessite pas de dépôt de garantie, ce qui réduit les coûts à l’entrée pour le locataire.

Le bail mobilité est une location meublée. Le propriétaire doit fournir un logement entièrement meublé, conforme à la liste des équipements obligatoires fixée par la loi (literie, plaques de cuisson, vaisselle, réfrigérateur, etc.). Comme pour tout autre bail de location meublée, un état des lieux et un inventaire des meubles sont obligatoires à l’entrée et à la sortie du locataire.

Le bail mobilité relève de la fiscalité de la location meublée. Les revenus issus de la location sont donc déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC (avec un abattement de 50 %) ou pour le régime réel, s’il souhaite déduire ses charges réelles et amortissements.

LMP ou LMNP ?

Le statut de loueur en meublé (LM) dépend des revenus locatifs générés. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros ou si elles représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

En revanche, le statut LMP s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 euros et sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

Outres des différences de traitement des plus-values et des déficits, le LMP est plus exigeant en termes de comptabilité et de gestion.

Pourquoi louer meublé ?

Louer en meublé présente plusieurs avantages pour les propriétaires. D’une part, les loyers sont plus élevés que ceux d’une location nue, souvent de 10 à 30 % supplémentaires en fonction des équipements et de l’emplacement. D’autre part, la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) est particulièrement avantageuse.

L’amortissement permet au propriétaire de déduire chaque année de ses revenus locatifs (en plus de charges) une partie de la valeur du bien, du mobilier. Cet amortissement réduit d’autant les loyers imposables.

Si cet amortissement est également permis en LMP, seule la location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficie de l’absence de prise en compte de l’amortissement dans le calcul de la plus-value à la revente.

En d’autres termes, bien que le propriétaire ait amorti tout ou partie de son bien pendant la période de location, cet amortissement ne vient pas augmenter la plus-value imposable. La plus-value est calculée comme pour les particuliers, en retenant le prix d’achat et le prix de vente. Ce traitement atypique et fiscalement avantageux de l’amortissement est un des principaux attraits de la location meublée non professionnelle.

Il existe toutefois des inconvénients à la location meublée. La rotation des locataires (et donc l’usure du bien) est souvent plus rapide, nécessitant une gestion plus active. Les équipements et le mobilier doivent également être entretenus et remplacés régulièrement. De plus, le coût initial pour meubler le logement est plus élevé qu’une location nue.

Où louer meublé ?

L’emplacement est un facteur clé pour assurer la rentabilité d’une location meublée. Il est important de choisir des zones à forte demande locative, comme les quartiers proches des universités, des centres d’affaires ou des zones touristiques.

La proximité des transports en commun, la sécurité du quartier et la présence de commodités comme des commerces ou des parcs sont également des critères déterminants.

Enfin, l’état du marché immobilier local doit être étudié, notamment en ce qui concerne les taux de vacance et la demande locative.

Paris, une bonne idée ?

Malgré un taux de rentabilité plutôt faible (en raison du prix de l’immobilier), Paris reste un lieu d’investissement intéressant, notamment pour les petites surfaces telles que les studios et T1. La demande y est forte, surtout auprès des étudiants et des jeunes actifs, et les loyers par mètre carré y sont plus élevés que pour les grandes surfaces.

Paris bénéficie également d’un dynamisme économique important et d’une forte demande locative, garantissant une liquidité rapide des biens mis en vente. Bien que les prix d’acquisition soient élevés, l’investissement reste attractif grâce à une demande locative constante. Par conséquent, location appartement meublé paris est donc une option tout à fait pertinente.

PLF 2025 : Peur sur la location meublée non professionnelle ?

Le projet de loi de finances pour 2025 prévoit un alourdissement de la fiscalité pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Il s’agirait dès janvier 2025 de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente.

Cette mesure vise à récupérer 200 millions d’euros de recettes fiscales et à corriger les distorsions du marché locatif.

Compte tenu de ses avantages fiscaux et d’une forte demande, la location meublée est une option à considérer sérieusement. Toutefois, le projet de loi de finances pour 2025 pourrait porter un coup sévère à ce type de location.