Les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de 4,5 % par an depuis 20 ans, soit un niveau bien supérieur à l’inflation et aux revenus des ménages. Pourquoi ?
Sommaire
Depuis 2000 (article rédigé en 2021), les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de 4,5 % par an. À titre de comparaison, l’inflation s’est établie à 1,3 % par an. L’immobilier s’est donc renchéri par rapport aux autres biens.
L’immobilier a aussi progressé plus rapidement que le revenu disponible des ménages puisque ce dernier n’a progressé que de +2,9 % par an sur la même période. Acquérir son logement est donc devenu plus difficile pour les ménages. Jusqu’à quand ?
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L’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens est calculé par les sociétés Min.not et Paris Notaires Services (PNS) en collaboration avec l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans les bases notariales.
L’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens fournit une mesure des évolutions de prix des logements anciens à qualité constante. Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, de frais de notaire et commission d’agence.
Les logements anciens considérés sont ceux appartenant au champ de l’indice Notaires-Insee (hors DOM), i.e. des logements de plus de 5 ans ou connaissant une deuxième mutation.
L’indice des prix des logements neufs est calculé par l’Insee à partir des données issues de l’enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN).
L’indice des prix des logements neufs fournit une mesure des évolutions de prix des logements neufs à qualité constante. Le prix retenu est le prix à la réservation (à la signature du premier contrat). La TVA est incluse dans ce prix. Les frais de notaires ne le sont pas.
Les logements neufs retenus sont ceux appartenant au champ de l’enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN). Elle couvre les permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers.
L’indice des prix des logements est obtenu par moyenne pondérée des deux indices des logements neufs et anciens.
Les prix de l’immobilier ont progressé parce que la demande s’est accrue et que l’offre n’a pu progresser dans les mêmes proportions. Si la demande de logements peut augmenter très rapidement si les conditions de financement s’améliorent, l’offre est rigide. Ainsi, l’augmentation de la demande n’incitera pas (ou peu) les propriétaires à offrir leur bien sur le marché. En conséquence, l’ajustement de l’offre à la demande ne se réalisant pas par les quantités, il s’effectue par les prix.
Quand l’offre est rigide, l’ajustement se réalise par les prix : Le prix et la quantité assurant l’équilibre entre l’offre et la demande se trouvent à l’intersection de la courbe d’offre et de la courbe de demande. Si la courbe de demande se déplace et que la demande s’accroît, un nouveau point d’équilibre se forme. Lorsque l’offre est rigide et insensible au prix, l’ajustement se réalise intégralement par les prix : les quantités à l’équilibre sont identiques, seul le prix a augmenté (de p* à p**).
Plusieurs facteurs ont contribué à augmenter la demande de logements sur les 20 dernières années, simultanément ou séparément. Les plus importants sont les suivants :
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Comme l’offre de logement n’a pu satisfaire la demande, les prix ont augmenté. Cette augmentation a-t-elle été déraisonnable ? Si on peut le penser car un rythme de 4 % par an pendant 20 ans paraît excessif, rien ne le prouve jusqu’à présent.
Cette vidéo claire et pédagogique sur l’évolution des prix de l’immobilier est proposée par Dessine moi l’éco. Même si elle s’arrête en 2011, l’analyse reste valable.
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Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.
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