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Pourquoi les prix de l’immobilier sont-ils aussi élevés ?

Immobilier

Avr 26

Pourquoi les prix de l'immobilier sont-ils si élevés en France ?

Les prix de l’immobilier ancien ont fortement progressé sur la période 1998-2008. Entre le premier trimestre 1998 et le quatrième trimestre 2008, ils ont été multipliés par 2,5 soit une progression moyenne de 8,5 % par an. Pourquoi ?


Sommaire


Pourquoi les prix de l’immobilier ont-ils progressé ?

Indice des prix de l'immobilier ancien en France

Prix de l'immobilier ancien : de quoi parle-t-on ?

L’indice Notaires-Insee du prix des logements anciens fournit une mesure des évolutions de prix des logements anciens à qualité constante. L’indice porte sur les logements de plus de 5 ans ou connaissant une deuxième mutation (logements anciens au sens fiscal). Afin d’éviter les transactions atypiques, les biens non standards sont exclus des calculs.

Les prix de l’immobilier ont progressé parce que la demande s’est accrue et que l’offre n’a pu progresser dans les mêmes proportions. Si la demande de logements peut augmenter très rapidement si les conditions de financement s’améliorent, l’offre est rigide. Ainsi, l’augmentation de la demande n’incitera pas (ou peu) les propriétaires à offrir leur bien sur le marché. En conséquence, l’ajustement de l’offre à la demande ne se réalisant pas par les quantités, il s’effectue par les prix.

Pourquoi la demande a-t-elle fortement progressé ?

Lorsque l'offre est rigide et que la demande augmente, l'ajustement se réalise intégralement par les prix.


Quand l’offre est rigide, l’ajustement se réalise par les prix : Le prix et la quantité assurant l’équilibre entre l’offre et la demande se trouvent à l’intersection de la courbe d’offre et de la courbe de demande. Si la courbe de demande se déplace et que la demande s’accroît, un nouveau point d’équilibre se forme. Lorsque l’offre est rigide et insensible au prix, l’ajustement se réalise intégralement par les prix : les quantités à l’équilibre sont identiques, seul le prix a augmenté (de p* à p**).


Plusieurs facteurs ont contribué à augmenter la demande de logements sur la période 1998-2008, simultanément ou séparément : l’allongement de la durée des crédits, la diminution des taux d’intérêt, la démographie, voire la crise financière qui a déplacé l’épargne des marchés financiers vers l’immobilier, …

  • Les données disponibles suggèrent ainsi que la durée des crédits s’est accrue de 13 ans en 2000 à près de 20 ans à la fin des années 2000.
  • Les taux d’intérêt se sont en revanche réduits sensiblement. Ainsi, le taux à 10 ans est passé de 5 % en 1998 à 2 % actuellement.

Ces deux mouvements ont sensiblement accru la capacité d’emprunt des ménages.

Prix de l’immobilier, bulle ou pas bulle ?

Comme l’offre de logement n’a pu satisfaire la demande, les prix ont augmenté. Cette augmentation a-t-elle été déraisonnable ? Si on peut le penser car un rythme de 8,5 % par an pendant 10 ans paraît excessif, rien ne le prouve jusqu’à présent.

  • Si l’explosion de la demande peut s’expliquer par les évolutions de ses déterminants, alors les prix ne diminueront que si ces déterminants connaissent des évolutions inverses (hausse des taux d’intérêt ou baisse de la durée des crédits).
  • En revanche, si la hausse des prix de l’immobilier comporte une dimension spéculative et irrationnelle, les prix pourraient brusquement s’effondrer.

Pour en savoir plus : une vidéo claire et pédagogique proposée par dessine-moi l’éco

Vous pouvez visionner cette vidéo claire et pédagogique sur l’évolution des prix de l’immobilier. Elle est proposée par Dessine moi l’éco.

Bonus : pour en savoir encore plus

Vous pouvez également visionner cette interview de Xavier Timbeau (OFCE), qui propose une solution originale aux prix élevés de l’immobilier