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Solibail : une opportunité intéressante pour concilier solidarité et rentabilité

Immobilier

Jan 04

Solidarité et rentabilité sont-elles compatibles ?

En juillet 2015, Sylvia Pinel a lancé une campagne d’information pour inciter les propriétaires bailleurs à adopter le dispositif Solibail. L’occasion de revenir sur un dispositif qui peut permettre de concilier solidarité et rentabilité.


Sommaire


En juillet 2015, Sylvia Pinel (ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité) a lancé une campagne d’information pour inciter les propriétaires à louer leur logement via Solibail. Ce dispositif garanti par l’Etat permet à des propriétaires de louer son bien à une association agréée, qui y loge une famille à revenus modestes. Une démarche solidaire qui présente plusieurs avantages pour les propriétaires.

Solibail : sécurité et simplicité

Solibail est un dispositif créé en 2007, qui existe pour l’instant dans 9 (anciennes) régions : Île-de-France, Basse-Normandie, Languedoc-Roussillon, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-la-Loire, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes.

Le dispositif Solibail est une démarche solidaire qui assure sécurité et simplicité au propriétaire bailleur :

  • Une démarche solidaire : le logement loué à une association agréée est destiné à une famille en situation difficile.
  • Une sécurité accrue pour le propriétaire bailleur : l’association garantit le paiement des loyers, même si le logement est inoccupé. Les risques d’impayés et de vacance sont donc totalement assumée par l’association (agréée par l’Etat).
  • Une gestion entièrement prise en charge par l’association gestionnaire : l’association choisit le locataire, paie les loyers et les charges, et s’occupe de l’entretien courant du bien. De plus, elle accompagne au quotidien les ménages logés et veille à une occupation tranquille du logement. A la fin du bail, l’association gestionnaire assure la remise en état de l’appartement avant sa restitution.

Concernant le montant du loyer, la circulaire du 5 mars 2009 indique que « La référence pour le loyer payé par les opérateurs un propriétaire peut être le loyer intermédiaire Borloo dans l’ancien, voire le prix du marché locatif privé si nécessaire ». Une décote par rapport au prix du marché est donc probable, notamment pour les petites surfaces dans les zones les plus tendues. Le prix du marché y est souvent supérieur au plafond du « Borloo ancien ».

Le dispositif Solibail assure donc le versement régulier des loyers et la gestion locative du bien. En revanche, il ne permet pas de concilier solidarité et rentabilité puisque les loyers peuvent se trouver minorés. Une rentabilité améliorée pourra cependant être obtenue grâce à un conventionnement avec l’ANAH.

Solibail : le fonctionnement

Le conventionnement ANAH, pour améliorer la rentabilité de la location solidaire

La signature d’une convention avec l’ANAH procurera des avantages fiscaux. Il sera donc possible de cumuler action solidaire, sécurité du dispositif Solibail et rentabilité améliorée grâce à un conventionnement ANAH.

En signant une convention avec l’ANAH, le bailleur s’engage pour une durée minimum (six ans en cas de conventionnement sans travaux et neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés par l’ANAH) à louer son logement en respectant certains plafonds de loyers et de ressources des locataires. En contrepartie de ces engagements, le bailleur bénéficie d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location du logement conventionné. La déduction, qui implique que le bailleur se soumette au régime réel d’imposition, s’élève à :

  • 30 % pour les conventions à loyer intermédiaire ;
  • 60 % pour les conventions à loyer social ou très social ;
  • Lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé, la déduction spécifique peut atteindre 70 %, à condition que le logement se situe dans une commune classée dans une zone géographique tendue. Si une déduction de 70 % des revenus locatifs bruts peut être obtenue dans le cadre du dispositif Solibail, il conviendra cependant de se renseigner auprès de l’association agréée sur le niveau de l’avantage fiscal.

Par ailleurs, l’ANAH vient de décider d’octroyer une prime de 1 000 euros aux propriétaires qui confient leur logement conventionné pour une durée d’au moins trois ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative. Louer avec Solibail permet de bénéficier de cette prime qui sera sera proposée du 1er novembre 2015 et au 31 décembre 2017.

Les plafonds de loyer du dispositif « Borloo ancien », déterminant principal de la rentabilité de l’opération pour un propriétaire bailleur

 

ATTENTION : La loi de Finances pour 2017 crée un nouveau dispositif « Cosse ancien » qui se substitue au « Borloo ancien ».

 

Les conventions avec l’ANAH peuvent donc être conclues suivant trois niveaux de loyers : niveau intermédiaire, social, très social. En fonction du niveau de loyer, de la composition du ménage et de la situation géographique du logement, les ressources des locataires ne doivent en outre pas dépasser un certain plafond.

Dispositif Borloo ancien – Déduction spécifique de 30 % pour des niveaux de loyers intermédiaires

Pour les conventions conclues à compter du 1er janvier 2015, les plafonds de loyer mensuel (hors charges) des baux conclus en 2015, sont les suivants :

Plafonds de loyers au m2 (zonage issu de l’arrêté du 1.8.14)
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
16,82 € 12,49 € 10,06 € 8,74 € 8,74 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. En effet, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ces plafonds de loyer nationaux peuvent être réduits par arrêté du préfet de région. Par ailleurs, l’ANAH peut prévoir des loyers inférieurs pour la conclusion d’une convention.

 
Les zones définies par l'arrêté du 1eraoût 2014
  • La zone A bis comprend 77 communes dont Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, et du Val-d’Oise 
  • La zone A concerne 650 communes dont les communes de l’agglomération parisienne hors zone A bis, la Côte d’Azur, le Genevois français, et l’agglomération lyonnaise ;
    La zone B1 regroupe 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse ;
  • La zone B2 correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants non comprises dans la zone B1, aux zones frontalières ou littorales chères, et aux limites de l’Île-de-France.
  • Le reste du territoire métropolitain forme la zone C.
  • source : arrêté du 1eraoût 2014

 

Dispositif Borloo ancien – déduction spécifique de 60 % (ou 70 % en cas d’intermédiation locative) pour des niveaux de loyers sociaux ou très sociaux

Plafonds de loyers au m2 – Conventionnement social et très social
Zone A Zone B (B1 et B2) Zone C
Conventionnement social* 6,62 € 6,02 € 5,40 €
Conventionnement très social* 6,26 € 5,85 € 5,21 €

* Baux conclus ou renouvelés en 2015, lorsque la convention avec l’Anah a été conclue à partir du 1er janvier 2012. Pour les conventions signées avant le 1er janvier 2012, voir le lien suivant.

 

À titre exceptionnel, il peut être dérogé à ces plafonds dans la limite d’un loyer maximal dérogatoire.

Plafonds de loyers au m2 – Conventionnement social et très social, loyers dérogatoires
Zone A Zone B (B1 et B2) Zone C
Conventionnement social* 9,91 € 8,19 € 6,38 €
Conventionnement très social* 9,04 € 6,99 € 5,78 €

* Baux conclus entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015, convention conclue à partir du 1er janvier 2012. Pour les conventions signées avant le 1er janvier 2012, voir le lien suivant.

Peut-on concilier solidarité et rentabilité ?

  • Dès lors qu’un appartement est loué au niveau ou en-dessous d’un plafond du dispositif « Borloo ancien », le recours au dispositif Solibail couplé à un conventionnement ANAH permettra de bénéficier de la sécurité de Solibail et de l’avantage fiscal lié au conventionnement ANAH, sans réduction de loyer. La location solidaire représentera une véritable opportunité pour le propriétaire concerné, d’autant plus intéressante que sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) sera élevée.
  • Si l’appartement est loué au-dessus des seuils du « Borloo ancien », le recours au dispositif Solibail et au conventionnement ANAH impliquent une réduction de loyer. Cette réduction peut cependant être plus que compensée par l’avantage fiscal procuré (réduction de 30 % à 70 % des revenus fonciers). Cet avantage fiscal sera d’autant plus important que la TMI du propriétaire sera élevée, et que le plafond de loyer s’approchera du loyer en vigueur.

Solibail, quels risques ?

Si 86 % des propriétaires bailleurs sont satisfaits du dispositif Solibail (enquête réalisée en 2013 par la DRIHL et l’URPACT Ile-de-France auprès de 1 100 propriétaires ayant adopté le dispositif Solibail), les retours d’expérience laissent apparaître quelques inconvénients dans le fonctionnement de Solibail.

  • La remise en état du bien se révèle parfois relativement sommaire compte tenu des dégâts occasionnés ;
  • La rotation des locataires peut entraîner une usure plus rapide du bien et des équipements ;
  • Lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien à l’issue de son engagement de location, l’association s’assure que le locataire quitte les lieux. En cas de refus, l’association devra verser une indemnité d’occupation journalière. Cependant, elle ne s’occupera pas de la procédure d’expulsion.

Rien de rédhibitoire donc, car ces risques sont déjà supportés par de nombreux propriétaires bailleurs

 

En conclusion, le dispositif Solibail couplé à un conventionnement ANAH est une alternative à envisager sérieusement par les propriétaires soumis à une TMI élevée qui souhaitent s’engager dans une démarche solidaire. Ils peuvent en effet y trouver un avantage fiscal non négligeable dès lors que le loyer en vigueur n’est pas trop éloigné des plafonds fixés par l’ANAH.

 

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