Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), un statut à (re)découvrir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) conserve deux points forts : l’amortissement du bien pendant la période de location et la taxation des plus-values selon le régime des particuliers. Toutefois, depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

 

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Sommaire

• Amortissement + taxation des plus-values : l’évolution de 2025
• LMNP dans l’ancien : toujours pertinent
• La rentabilité se mérite davantage
• Ressources
• LMNP : précisions sur le décès de l’investisseur

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Amortissement + taxation des plus-values : l’évolution de 2025

Le statut de LMNP « Classique » offre des avantages structurels qui demeurent attractifs en 2026, même si la loi de finances pour 2025 a modifié un élément important du dispositif.

Les avantages qui restent inchangés :

• Le bien peut être amorti. L’assiette des revenus imposables est réduite en conséquence, conformément à l’article 39 C du Code général des impôts.
• Par ailleurs, les déductions de charges sont élargies : les frais de notaire, les droits de mutation et d’enregistrement, les commissions, peuvent être déduits.
• Le régime des plus-values des particuliers s’applique, avec ses abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans).

Le changement introduit en 2025 :

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Depuis le 15 février 2025, pour les cessions de biens loués en meublé non professionnel, les amortissements pratiqués au titre du régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant des amortissements admis en déduction. Cette réintégration augmente mécaniquement la base de la plus-value imposable.

Précision importante :

Conformément à l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne s’applique pas à certaines opérations relevant de cadres juridiques spécifiques, notamment lorsque la location meublée est exercée dans des résidences avec services répondant aux conditions prévues par les textes.

• certaines résidences avec services destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, ou des personnes âgées de plus de 65 ans, dans les conditions prévues aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation ;
• certains établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et établissements accueillant des personnes handicapées mentionnés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles.

L’application de ces exclusions dépend de la nature exacte de l’activité exercée, des conditions d’exploitation du bien et du régime fiscal applicable, et ne peut être déduite du seul type de résidence ou de son appellation commerciale.

Remarque importante : Les loueurs en micro-BIC ne sont pas concernés par cette réintégration, car ils ne pratiquent pas d’amortissements comptables (l’abattement forfaitaire de 50 % couvre l’ensemble des charges).

LMNP dans l’ancien : toujours pertinent

Contrairement au dispositif Censi-Bouvard, le statut de LMNP « Classique » ne se limite pas aux biens neufs. Il est possible d’en bénéficier pour des logements anciens. Cet aspect n’a pas été modifié par la réforme de 2025.

L’investissement dans l’ancien permet alors d’accéder à des emplacements rarement disponibles pour l’immobilier neuf (centres-villes notamment).

Par ailleurs, acquérir un bien nu dans l’ancien et le louer meublé permet de s’assurer d’une cession facilitée. Il suffira de revendre le bien nu. Le problème de la cession, talon d’Achille de l’investissement dans les résidences de services, est ainsi écarté.

La réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements ne remet pas en cause ces avantages, mais renforce l’importance d’une stratégie de détention à long terme pour bénéficier des abattements pour durée de détention.

La rentabilité se mérite davantage

Le statut de LMNP possède toujours plusieurs avantages, et sa rentabilité peut être optimisée en acquérant un bien non dédié (un bien nu, par exemple) dans l’ancien. Mais ce dispositif reste à réserver aux investisseurs qui ont une véritable appétence pour l’immobilier, capables d’accepter la complexité et les spécificités du dispositif :

• L’obligation de meubler le logement et d’en renouveler régulièrement le mobilier.
• Des obligations comptables alourdies, notamment pour ceux qui optent pour le régime réel.
• Les règles particulières de la location meublée, et notamment la signature de baux d’une année (parfois moins). Le taux de rotation des locataires s’en trouve augmenté.
• L’acquisition de petites surfaces, les grandes superficies se prêtant traditionnellement moins à la location meublée (cette tendance évolue toutefois).

Depuis 2025, il convient également de prendre en compte dans son analyse de rentabilité l’impact fiscal de la réintégration des amortissements à la revente, sauf si le bien est conservé suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements pour durée de détention.

Pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages du statut LMNP sans les inconvénients, l’investissement dans les résidences services reste une alternative. Mais attention, si les résidences services possèdent des avantages indéniables, elles comportent également des risques (notamment à la revente).

Ressources

Textes législatifs :

• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (modification de l’article 150 VB du CGI concernant la réintégration des amortissements)
• Code général des impôts, article 150 VB (régime des plus-values immobilières des particuliers)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissements des biens donnés en location meublée)

Documentation officielle :

• Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) : BOI-BIC-CHAMP-40-20 – BIC – Champ d’application et territorialité – Location en meublé – Régime fiscal (version du 14/02/2024)
• Service-Public.fr : Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée
• Légifrance : Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025

LMNP : précisions sur le décès de l’investisseur

Guillaume Fonteneau (Leblogpatrimoine.com) a rédigé un billet essentiel sur les conséquences fiscales du décès de l’investisseur (à lire impérativement !). En résumé :

• Si le bien a été acquis à crédit, le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur. L’indemnité d’assurance perçue sera considérée comme un produit exceptionnel imposable à l’IR et aux prélèvements sociaux.
• La donation ou succession d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. Cette position a été confirmée par une réponse du Secrétariat d’État auprès du ministère des finances et des comptes publics chargé du budget – Publiée dans le JO Sénat du 28/05/2015 – page 1248. Plus de précisions sur le site du Blog Patrimoine.

En conséquence, la souscription d’une assurance temporaire décès permettant d’acquitter ces taxes peut être recommandée selon les situations patrimoniales.

 

Note de mise à jour éditoriale : Cet article a été actualisé en février 2026 pour tenir compte des modifications introduites par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, notamment concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières pour les loueurs en meublé non professionnels. Toutes les informations présentées sont vérifiables dans les textes officiels cités en section « Ressources ».