Parts de SCPI : en direct ou dans un contrat d’assurance vie ?

Les SCPI sont incontournables en raison du rendement qu’elles délivrent, de la diversification qu’elles permettent, et de leur accessibilité. Intéressé ? Découvrez comment acquérir des parts de SCPI, en direct ou dans un contrat d’assurance-vie

Sommaire

• Comment investir en SCPI ?
• Des SCPI en direct pour se constituer un patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires
• Des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie pour faire fructifier son patrimoine
• Tableau comparatif : SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ?

Comment investir dans des SCPI ?

Que ce soit en direct ou dans un contrat d’assurance vie, il existe différentes possibilités pour souscrire des SCPI. Cependant, n’oubliez pas que les SCPI sont des placements financiers agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et que leur commercialisation est réservée qu’à certains acteurs.

Les sociétés de gestion : l’accès direct aux SCPI

Les sociétés de gestion créent et gère des SCPI. Elles achètent les biens immobiliers, assurent leur gestion locative et redistribuent les loyers aux investisseurs. En vous adressant directement à elles, vous accédez à des informations détaillées sur leurs produits.

Sachez néanmoins, une société de gestion ne proposera que ses propres SCPI. Vous n’aurez pas de vision globale du marché ni d’accompagnement pour intégrer cet investissement dans une stratégie patrimoniale plus large.

Les banques : simplicité et intégration patrimoniale

Les banques traditionnelles proposent souvent des SCPI à leurs clients, en direct ou via des contrats d’assurance-vie. Cette approche est peut être intéressante si vous souhaitez centraliser vos placements financiers et immobiliers au sein d’un même établissement.

Par contre, les banques proposent généralement une sélection limitée de SCPI, souvent issues de partenariats avec quelques sociétés de gestion seulement.

Les conseillers en gestion de patrimoine (CIF) : une vision globale

Les conseillers en gestion de patrimoine analysent votre situation financière et fiscale pour élaborer une stratégie patrimoniale personnalisée. Les SCPI ne sont qu’un outil parmi d’autres dans leur boîte à outils, et ils sauront vous orienter vers les produits les mieux adaptés à vos objectifs. Vérifiez bien qu’ils possèdent le statut de CIF (Conseiller en Investissements Financiers), indispensable pour commercialiser des SCPI.

C’est la bonne option si vous souhaitez intégrer votre investissement SCPI dans une stratégie patrimoniale globale avec un suivi personnalisé.

Les plateformes en ligne spécialisées : comparaison et autonomie

Les plateformes en ligne spécialisées en SCPI sont devenues des acteurs incontournables. Elles offrent une large gamme de produits provenant de différentes sociétés de gestion et permettent une comparaison précise grâce à des critères clairs (rendement, frais, stratégie, taux d’occupation, etc.). Vous pouvez ainsi par exemple investir dans les meilleurs SCPI avec francescpi.

Le processus de souscription est souvent simplifié et entièrement digitalisé, ce qui séduit les investisseurs autonomes. C’est une solution qui vous conviendra si vous êtes à l’aise avec les outils numériques, que vous aimez comparer par vous-même et que vous souhaitez souscrire rapidement.

Deux options s’offrent à vous si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI : un achat en direct ou une acquisition à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Ces deux possibilités répondent à des objectifs différents et possèdent chacune leurs spécificités.

Des SCPI en direct pour se constituer un patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires

L’acquisition de parts de SCPI en direct (vous pourrez investir dans les meilleurs scpi avec francescpi) s’apparente à l’acquisition d’un bien immobilier nu.

Des frais équivalents

L’acquisition en direct donnera lieu au paiement de frais de souscription de l’ordre de 10 %. Des frais de gestion sont également prélevés chaque année, de l’ordre de 0,8 % de la valeur des actifs gérés (de 8 % à 10 % des loyers). Si ces frais semblent élevés, ils sont déjà intégrés dans le calcul du rendement. En effet, les revenus perçus sont nets de frais de gestion et le prix d’achat intègre déjà les frais d’acquisition. Aucune mauvaise surprise, donc.

Les frais d’acquisition et de gestion des SCPI sont comparables à ceux d’un bien immobilier (frais de notaire, taxes diverses, frais de gestion locative).

Une fiscalité (quasi) identique

Les revenus perçus sont des revenus fonciers et la cession de parts s’accompagne le cas échéant du paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières.

A la différence d’un bien immobilier néanmoins, des revenus financiers pourront également être perçus. Ils correspondent à la rémunération de la trésorerie de la SCPI.

La possibilité d’une acquisition à crédit

Comme les SCPI correspondent à un investissement immobilier, elles peuvent s’acquérir à crédit. Les intérêts d’emprunts pourront être déduits des revenus fonciers.

Les investisseurs qui souhaitent mettre en place des revenus complémentaires différés pourront acquérir leurs parts en démembrement. En acquérant la seule nue-propriété des parts, l’investisseur bénéficiera d’un prix d’achat minoré. En contrepartie, il ne percevra aucun revenu pendant la durée du démembrement (usufruit temporaire compris généralement entre 5 et 10 ans). A l’issue du démembrement, l’investisseur devient plein propriétaire et perçoit ses revenus.

Cette stratégie est adaptée à des investisseurs fortement fiscalisés (pas de revenus locatif sur la durée du démembrement donc aucune fiscalité associée) qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires lorsque leurs ressources et leur taux d’imposition diminueront (lors de leur retraite, par exemple).

L’acquisition de SCPI en direct répond aux mêmes objectifs que l’investissement locatif : la constitution d’un patrimoine (acquisition à crédit) ou la mise en place de revenus complémentaires (acquisition au comptant).

Des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie pour faire fructifier son patrimoine

De nombreux contrats d’assurance-vie proposent des SCPI (comment choisir son contrat d’assurance vie ?). Dans ce cas, l’assureur acquiert des parts de SCPI qu’il propose ensuite dans le cadre du contrat d’assurance-vie. Ces SCPI sont assimilées à des unités de compte.

Au sein d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. L’imposition des revenus et plus-values ne s’effectuera qu’au moment des retraits, à un taux liée à l’âge du contrat (prélèvement forfaitaire de 7,5 % pour les contrats de plus de 8 ans auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux). Aucune imposition n’interviendra tant que les revenus demeureront au sein du contrat.

Les parts de SCPI acquises dans un contrat d’assurance-vie présentent souvent des avantages non négligeables tels que des frais d’acquisition (et donc un prix d’acquisition) réduits et la perception immédiate des revenus (un délai de jouissance est imposé lors d’une souscription en direct). Par ailleurs, la revente est facilitée puisque l’assureur assure la liquidité des parts.

Dès lors qu’il s’agit de faire fructifier un capital, l’investissement en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie est à considérer sérieusement.

En revanche, il n’est pas possible d’acquérir des SCPI à crédit au sein d’un contrat d’assurance-vie.

En outre, les compagnies d’assurance imposent des règles spécifiques au sein du contrat d’assurance-vie : frais de gestion spécifiques au contrat qui s’ajoutent aux frais de la SCPI, montant d’investissement minimum ou maximum, reversement non intégral des loyers versés par la SCPI, …

Si l’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie possède des avantages, il conviendra cependant d’être attentif aux modalités contractuelles d’acquisition de ces parts.

SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ?

Arnaud Sylvain

Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

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