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SCPI : A consommer avec modération

Immobilier

Fév 21

SCPI-incontournables

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent un investissement incontournable pour tous ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine… A condition d’être prudent.

 

Depuis la première publication de cet article en novembre 2013, la collecte des SCPI a littéralement explosé. Elle est passée de 3 milliards d’euros à près de 5 milliards d’euros en 2015, et il semblerait qu’elle ait encore progressé en 2016. Pour mémoire, cette collecte était inférieure à 2  milliards d’euros jusqu’en 2009. Les SCPI sont véritablement devenues incontournables ;-)

Ce succès des SCPI s’explique par l’effondrement des rendements des placements sans risque, Livret A, comptes à terme, et fonds euros des contrats d’assurance vie. Ce placement de long terme au couple rendement/risque attractif a su conquérir les épargnants.

 

La collecte brute est le montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l’augmentation du capital de SCPI à capital fixe, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts de SCPI à capital variable.
La collecte nette est la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond au total des augmentations de capital réalisées.
source : ASPIM-IEIF

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elle est administrée par une société de gestion qui verse aux porteurs de parts une fraction des revenus (nets de charges) qu’elle collecte. Investir dans une SCPI revient donc à réaliser un investissement immobilier par l’intermédiaire d’une société (c’est pourquoi on parle également de « pierre-papier »). Pourquoi est-ce si intéressant ?

Les avantages des SCPI : accessibilité, diversification, simplicité

Les SCPI présentent un triple avantage :

  • Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à partir de montants modestes. En conséquence, l’investissement en SCPI peut être diversifié afin de réduire les risques : diversification en investissant dans différentes SCPI ; diversification temporelle en investissant à différentes périodes afin de lisser le prix d’acquisition.
  • Les SCPI disposent d’un patrimoine varié en termes de biens et en termes de locataires. En conséquence, les risques liés à l’investissement locatif (vacance, loyers impayés, sinistre) sont dilués et leur impact global est limité. Ainsi par exemple, il est peu probable que tous les biens constituant le patrimoine de la SCPI soient simultanément inoccupés ou sinistrés.
  • Alors qu’un investissement locatif en direct nécessite d’être géré, les SCPI déchargent l’investisseur de toute gestion.

L’investissement en parts de SCPI permet d’atténuer les inconvénients de l’investissement immobilier en direct (coût, risques, gestion) et de n’en conserver que les avantages (constitution d’un patrimoine immobilier, perception de revenus réguliers, acquisition possible à crédit).

 
SCPI de rendement et SCPI fiscales

Deux types de SCPI peuvent être distingués 

  • Les SCPI Immobilier d’entreprise, qui visent à distribuer des revenus réguliers. Elles représentent 90 % de la capitalisation totale des SCPI.
  • Les SCPI Immobilier résidentiel, largement minoritaires, qui offrent des avantages fiscaux liés aux dispositifs mis en place par l’Etat.

Les SCPI Immobilier d’entreprise (SCPI de rendement)

Elles sont orientées vers la distribution de revenu régulier aux associés. 4 catégories existent, en fonction du patrimoine qu’elles détiennent :

  • Les Bureaux : Cette catégorie est la plus représentative du secteur, elles sont spécialisées en immobilier d’entreprise. 70 % du patrimoine est constitué de bureaux.
  • Les Commerces : Le patrimoine est principalement composé de commerces (de détail, « pieds d’immeuble », ou de plus grandes surfaces, petits centres commerciaux) 70 % du patrimoine est constitué de commerces.
  • Les Spécialisées : On regroupe sous cette appellation les SCPI investies principalement sur un secteur identifié : logistique, EHPAD, logement étudiant, etc.
  • Les Diversifiées : Celles dont aucun type d’actif ne dépasse 70 % du patrimoine.

Les SCPI Immobilier résidentiel (SCPI Fiscales)

Ces SCPI sont principalement investies en immobilier d’habitation, appartements et maisons individuelles, neufs ou à rénover. Elles s’inscrivent dans des dispositifs législatifs et fiscaux dont les pouvoirs publics sont les initiateurs. Il existe ainsi des SCPI « Pinel »,des SCPI « Malraux », ou encore des SCPI « Déficit foncier ».

Source : Aspim

 

Rendement des SCPI : relativement élevé mais historiquement bas

L’examen du rendement moyen des SCPI montre des performances élevées depuis la fin des années 1980. Cependant, le rendement des SCPI diminue depuis le début des années 2000. Ainsi, si les SCPI affichent en 2015 un rendement moyen de 4,85 % à faire pâlir le livret A ou les fonds en euros des contrats d’assurance-vie, ce rendement s’établit à un niveau historiquement faible. C’est la première fois depuis 1988 que ce rendement est inférieur à 5 %.

 

 

Par ailleurs, cette baisse du rendement se produit dans un contexte de stagnation de la valeur des SCPI. Il semblerait donc que l’augmentation de la collecte conduise à une demande de biens supérieure à l’offre (la demande de SCPI progresse plus vite que la construction de biens) et donc à un ajustement par les prix qui provoque une érosion du rendement. Cette augmentation des prix est d’ailleurs confirmée par un rapport du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sur l’immobilier commercial publié en avril 2016 (Pdf). Ainsi, le Haut conseil conclut à

 

« […] une surévaluation potentielle de l’ordre de 15 % à 20 % pour l’ensemble du marché CRE français (immobilier commercial), potentiellement proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens. » (source : HCSF)

 

Bien que cette forte hausse des prix ne semble pas (encore ?) traduire l’existence d’une bulle (voir à ce titre la réponse de l’IEIF au rapport du HCSF), le marché des SCPI paraît bel et bien souffrir d’une demande excessive. Le développement de SCPI thématiques (santé, résidences de services…) et de SCPI internationales en témoignent, qui permettent d’élargir l’offre de biens.

SCPI : investir peu, c’est mieux

L’augmentation de la collecte provoque une hausse du prix des biens qui conduit à un effritement du rendement. Le contexte de taux bas atténue cependant cette hausse des prix car il permet aux sociétés de gestion de se financer à moindre coût. En conséquence, le rendement des SCPI demeure encore élevé malgré une légère tendance baissière. Dans le contexte actuel, investir dans des parts de SCPI reste une option intéressante.

Il convient néanmoins d’être prudent en limitant les montants investis et en les étalant dans le temps. Si la baisse des rendements devait se prolonger et s’accélérer (en raison d’une hausse des taux d’intérêt, par exemple), les SCPI pourraient perdre de leur attrait et se trouver concurrencées par d’autres placements dont les rendements s’accroîtraient. Un risque de baisse sensible du prix des SCPI existerait alors si de nombreux investisseurs décidaient de vendre leurs parts. Cette baisse pourrait également se produire si une bulle se développait sur l’immobilier d’entreprise et devait éclater, à l’instar de ce qui a été observé à la fin des années 1990. La valeur des parts de SCPI a été divisée par deux entre 1993 et 1997. Cette bulle existe-t-elle ? Certains le pensent, d’autres le redoutent. Le problème, c’est qu’une bulle ne peut être qualifiée comme telle qu’à condition d’avoir éclaté.

 

 

Si les SCPI demeurent incontournables au vu du rendement qu’elles procurent et de la diversification qu’elles offrent, elles sont à consommer avec modération et prudence car un retournement du marché ne peut être totalement exclu.

Enfin, les mouvements du prix des parts rappellent que les SCPI sont soumises aux fluctuations de l’immobilier. Les SCPI n’offrent ainsi aucune garantie en capital ou en rendement. Et comme la liquidité des parts n’est pas toujours immédiate, les SCPI doivent être considérées comme un placement de long terme. Elles ne sauraient donc se substituer aux fonds en euros de l’assurance-vie.

Pour en savoir plus : existe-t-il un risque de bulle sur les SCPI ?

 

« Il n’y a pas de bulle sur l’immobilier commercial mais une correction devrait intervenir sur les prochaines années », tel est le message de Frédéric Puzin, président de Corum AM. Prudence, donc.

 
 

source : Intégrale Placements, du mardi 10 mai 2016, présenté par Guillaume Sommerer, sur BFM Business
L’investissement dans les SCPI permet de bénéficier d’un rendement de 5 %. Celui-ci n’est cependant pas garanti et certains investisseurs craignent même l’existence d’une bulle sur ce type de placement. Face à cela, Frédéric Puzin, président de Corum AM, tient à rassurer les épargnants. Ce qui devrait les inquiéter, c’est la note sur la surévaluation des prix du marché de l’immobilier commercial publiée récemment par Bercy. Le marché de l’immobilier risque-t-il une explosion ? Pourquoi le gouvernement insiste-t-il dessus ?

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