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Résidences de services (1/2) : de vrais atouts

Immobilier

Juin 20

Les résidences services possèdent de réels atouts

Dans un contexte d’alourdissement de la fiscalité des revenus fonciers, la location meublée présente de réels avantages. Néanmoins, sa complexité la réserve à des investisseurs avisés. Dès lors, une solution consiste à se tourner vers l’immobilier géré, qui permet de bénéficier du statut LMNP tout en se débarrassant des contraintes de gestion.

La location meublée, des avantages fiscaux au prix de contraintes fortes

L’investissement locatif nu s’accompagne d’une fiscalité particulièrement lourde qui réduit sensiblement sa rentabilité (IRPP + prélèvements sociaux). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut alors se révéler une alternative intéressante. En effet, les revenus perçus ne sont plus des revenus fonciers mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils ouvrent droit à ce titre à l’amortissement du bien. Ces amortissements viendront réduire les revenus déclarés, réduisant ainsi l’assiette taxable. De plus, et c’est la spécificité du statut de Loueur en Meublé non Professionnel, les plus-values réalisées obéissent au régime des plus-values des particuliers, et non des plus values professionnelles. En période d’hystérie fiscale, pourquoi se priver de la possibilité de cumuler amortissements et plus-values des particuliers ?

Séduisante sur le papier, la location meublée se révèle néanmoins plus contraignante que la location nue. Les obligations comptables sont plus lourdes et la rotation des locataires plus fréquente (le bail meublé est d’un an, voire neuf mois). En outre, la location meublée ne convient pas à tous les types de logement ni à toutes les zones géographiques. Cet ensemble de contraintes est la contrepartie du statut LMNP, qui se destine donc à des investisseurs plutôt avisés.

L’immobilier géré, les avantages du statut LMNP sans les contraintes

L’investissement dans l’immobilier géré permet justement de bénéficier du statut LMNP en déléguant les contraintes à un gestionnaire : il devient possible de bénéficier de l’amortissement du bien et du régime des plus values des particuliers, sans aucune contrainte.

L’immobilier géré correspond à l’investissement en résidences de services. Cinq grandes familles existent : les résidences à destination des étudiants, celles qui accueillent des touristes, les résidences d’affaires, les résidences seniors et les Ehpad.

Le fonctionnement de l’investissement en résidences de services est le suivant : l’investisseur loue son bien par bail commercial à un exploitant. L’exploitant se charge de gérer la résidence, trouver les locataires et verser des loyers dont le montant est garanti par le bail commercial. De plus, les dépenses d’entretien, voire les grosses réparations seront parfois à la charge du gestionnaire. Enfin, la TVA est récupérable.

Une fiscalité optimisée, des loyers garantis, une gestion intégralement déléguée à un exploitant, … L’immobilier géré ne manque pas d’atouts. Mais pour en profiter pleinement, quelques précautions s’imposent.