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Rentabilité d’un investissement locatif (1/2) : aux sources du rendement

Immobilier

Juin 08

Investissement-locatif-attractif-mais-risqué

L’investissement locatif possède des caractéristiques spécifiques qui le rendent particulièrement attractif. Il possède ainsi deux sources de rendement : le rendement par les flux (les loyers), faible mais relativement sûr ; le rendement par le stock (la plus-value), potentiellement élevé mais risqué.

Deux sources de rentabilité et la possibilité d’un financement à crédit

  • L’investissement locatif offre deux sources de rendement : les revenus tirés de la location et la plus-value encaissée lors de la revente du bien. Cette caractéristique distingue ainsi l’investissement locatif d’un placement financier de type livret A ou fonds euros des contrats d’assurance-vie, où le rendement ne provient que des seuls intérêts perçus.
  • L’investissement locatif peut être acquis à crédit. Vous pouvez donc acquérir un bien en disposant d’un apport limité, voire nul. Par ailleurs, l’acquisition à crédit permet de réaliser une opération de prévoyance par l’intermédiaire de l’assurance emprunteur obligatoire associée au crédit immobilier.
  • Enfin, différents mécanismes existent, qui permettent de défiscaliser une partie des sommes investies : Duflot, Malraux, Monuments historiques ou encore déficit foncier

L’investissement locatif permet donc de se constituer une rente (loyers) ou un capital (lors de la cession du bien) avec l’aide d’un locataire, voire de l’Etat. Par ailleurs, l’acquisition à crédit vous permet de réaliser une opération de prévoyance et de protéger vos proches.

Un placement qui coûte peu (car cofinancé par un locataire), rapporte beaucoup, et vous permet de protéger votre famille, l’investissement locatif serait-il le placement idéal ?

Les facteurs de risque d’un investissement locatif

Vous devrez toujours garder à l’esprit cette règle essentielle : rendement et risque sont liés, l’un ne va pas sans l’autre. Pourquoi ? Parce que le rendement est la rémunération du risque.

  • L’emplacement : vérifiez soigneusement l’emplacement de votre futur investissement. Il est notamment fortement conseillé de se rendre sur place. Aussi étonnant que cela puisse paraître, beaucoup d’investisseurs acquièrent des biens qu’ils ne verront jamais.
  • Le risque locatif : ne négligez pas le risque de vacance locative. Il sera d’autant plus élevé que la rotation des locataires sera fréquente. Qui resterait longtemps dans un petit studio ?
  • Le risque de marché : le marché immobilier connaît des cycles. Essayez d’identifier le point du cycle dans lequel vous vous situez : si vous achetez au plus haut, les espoirs de plus-value seront plus limités.
  • Enfin, si vous achetez dans le neuf, n’oubliez pas que le neuf devient du récent puis de l’ancien, avec les baisses de prix correspondantes.
  • Ne croyez pas que la défiscalisation qui vous est accordée est un cadeau. C’est un moyen qu’à trouvé l’Etat pour vous faire supporter des risques qu’il n’a pas envie d’assumer.

Pour exploiter au mieux les caractéristiques particulières de l’investissement locatif, vous devrez identifier clairement les risques locatifs. Vous procéderez ensuite à une analyse chiffrée afin d’évaluer le rendement de votre opération. Comment réaliser cette analyse chiffrée ? Réponse dans la seconde partie de cet article.